ĐBQH vẫn băn khoăn quy định có 1m2 đất ở mới được làm nhà ở thương mại

Sáng 15/1, tại phiên khai mạc kỳ họp bất thường lần thứ năm, Quốc hội đã thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Một trong những nội dung được các đại biểu thảo luận nhiều là quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cho rằng, quy định như trên là bất cập. “Đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được làm dự án, trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao?”, ông đặt vấn đề.

Vị đại biểu này đề nghị trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì nên cho chuyển đổi mục đích sử dụng để làm nhà ở thương mại kết hợp sản xuất kinh doanh, Nhà nước thu thuế.

Cũng đề cập tới đất làm dự án nhà ở thương mại, đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) giữ nguyên quan điểm mà ông nêu ra tại Kỳ họp thứ 6, rằng sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở.

Vì vậy, theo ông, quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác, đặt ra một hạn chế "rất khó hiểu" là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được.

“Việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở’, đại biểu Đồng đề nghị.

Định giá đất cách nào?

Một trong những vấn đề cũng được nhiều đại biểu quan tâm là các phương pháp định giá đất.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (Bình Dương) nêu quan điểm về phương pháp định giá đất, như phương pháp thặng dư, bà kiến nghị không nên quy định, bỏ phương pháp thặng dư định giá đất.

Theo bà Trân, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp này là giả định ước tính nên mức độ tin cậy chưa cao. Giá trị thửa đất có triển vọng tăng lên theo thời gian nhưng xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, đặc biệt trong trường hợp giá trị thửa đất có thể giảm do tình hình kinh tế khó khăn.

Ngoài ra, việc tính toán yếu tố giả định là phức tạp, không chính xác và có sai số lớn, chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu là thay đổi kết quả định giá, cách hiểu của mỗi người khác nhau. Thực tế áp dụng còn khó khăn vướng mắc, các yếu tố hình thành định giá còn chung chung. 

"Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở thuyết minh dự án nhưng rất sơ sài và không đủ dữ liệu thuyết minh, nên cần cân nhắc tính khả thi, không gây ách tắc thực hiện. Nếu thực hiện giữ phương pháp này cần có van kiểm soát việc định giá đất", đại biểu nêu.

Liên quan đến vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, dự thảo Luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó, quy định cụ thể tại dự thảo Luật các phương pháp định giá đất bao gồm: So sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh.

Đồng thời, dự thảo quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất, bổ sung điều kiện áp dụng cơ bản với từng phương pháp định giá đất làm cơ sở thực hiện.