Sai đối tượng
Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ ưu tiên dành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được xác định tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội là phân khúc phù hợp với thực tế thị trường bất động sản Việt Nam, có cầu rất cao nhưng cung rất thấp.
Tuy nhiên, những vướng mắc cũng như rào cản khi thực hiện gói hỗ trợ này đang khiến cho nhiều người dân có nhu cầu mua nhà nhưng khó tiếp cận được với nguồn vốn vay.
Rất nhiều hồ sơ gửi đến đều bị “đánh rớt” vì không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn lãi suất 6%, tập trung chủ yếu ở khâu chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ và xác nhận chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng không đủ diện tích tối thiểu 8 m2/người.
Gói 30.000 tỷ đồng nếu không thay đổi sẽ có nguy cơ đổ bể và chệch hướng
Đặc biệt, ngay chính các ngân hàng cho vay gói 30.000 tỷ đồng cũng áp dụng quy định cho vay không thống nhất.
Ngân hàng MHB yêu cầu khách hàng vay vốn phải có giấy tờ chứng minh thu nhập 5-6 triệu đồng/tháng, có giấy xác nhận chưa có chỗ ở của địa phương (cán bộ địa chính hoặc tổ dân phố ký).
Còn ở VietinBank, có phòng giao dịch yêu cầu khách hàng mang giấy xác nhận chưa có chỗ ở của chính quyền địa phương nơi cư trú nhưng có phòng giao dịch lại yêu cầu khách hàng xin xác nhận của phòng địa chính quận về việc chưa có tên trong danh sách mua bán bất động sản...
Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên nhân ách tắc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng là do cách đặt vấn đề không phù hợp, cho người dân vay mua nhà nhưng nguồn cung chưa có.
Lẽ ra, nhà nước phải sử dụng các công cụ có trong tay để kích cầu vào phân khúc nhà ở giá rẻ phù hợp với sức mua của tầng lớp có thu nhập trung bình. Đó là giảm tiền thuê đất, giảm thuế, ưu đãi cho vay… để tạo sẵn nguồn cung nhà, có thể vào ở được ngay thì mới kích thích được sức mua của người dân.
Bên cạnh đó, công văn số 1250 ngày 25/06/2013 của Bộ Xây dựng chỉ quy định đối tượng được vay vốn, khả năng trả nợ theo điều kiện vay vốn của ngân hàng và điều kiện về nhà ở dưới 8m2/người chứ không quy định về mức thu nhập tối đa được tham gia chương trình.
Điều này đồng nghĩa với việc thu nhập càng cao - tức là có khả năng trả nợ ngân hàng càng cao - càng dễ tiếp cận với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
Thực tế cho thấy, chỉ những người có thu nhập trung bình và ổn định mới có khả năng tiếp cận gói tín dụng này.
Ngoài ra, người thu nhập thấp rất khó chứng minh được nguồn thu nhập ổn định để trả nợ cho khách hàng và mức thu nhập của một công nhân chỉ khoảng 3 triệu đồng/tháng rất khó có thể đáp ứng được mức thu nhập trả nợ cho ngân hàng trong 10 năm.
Ông Nguyễn Việt Cường, Phó chủ tịch Liên đoàn Lao động TP HCM cho rằng, với thu nhập của công nhân mỗi tháng chỉ 3 - 4 triệu đồng thì rất khó có thể đáp ứng được việc trả nợ góp và lãi trong vòng 10 năm nếu mua căn hộ dưới 70 m2, với giá dưới 15 triệu đồng/m2, cho dù lãi suất được ưu đãi ở mức 6%/năm. Vì vậy, ông Cường kiến nghị xem xét để giãn thời gian trả nợ cho người vay lên 20 – 25 năm và được hưởng mức lãi suất 6%/năm.
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng phân tích: hiện mức thu nhập, tích lũy của người thu nhập thấp và trung bình khu vực thành thị chỉ tạm đủ ăn. Năm 2010, mức thu nhập chỉ khoảng 26 triệu đồng/người/năm - mức này chỉ đủ tiêu dùng cá nhân, không thể mua nhà với mức giá 10-15 triệu đồng/m2.
“Dù có được vay vốn ưu đãi, số tiền kiếm được mỗi tháng cũng không đủ khả năng trả lãi và gốc. Nhà nước cần tập trung hỗ trợ để tạo phân khúc nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, khi nào có điều kiện mới tính tới chuyện giúp họ mua nhà”, ông Ánh góp ý.
Theo ông Ánh, bản chất của gói 30.000 tỷ đồng là có vay - có trả, nên các ngân hàng đều phải quan tâm tới khả năng trả nợ của khách hàng, để khoản cho vay không biến thành nợ xấu (ngay từ khi mới cho vay).
Đi chệch hướng
Không chỉ vướng mắc ở mức thu nhập, việc xác định tài sản thế chấp cũng rất khó khăn. Tài sản thế chấp chính là căn hộ hình thành trong tương lai, nhưng việc công chứng mua bán tài sản hình thành trong tương lai đang bị tắc. Theo Luật Nhà ở, chỉ cho phép mua bán nhà có giấy tờ, trong khi, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, tài sản chưa có nên không thể có giấy tờ.
Ông Vũ Đình Ánh cho rằng, quy định có hợp đồng mua nhà mới xét cho vay vốn ưu đãi là quy trình ngược. Thay vào đó nên xét cho vay trước và mở tài khoản ở ngân hàng đó để giữ tiền. Khi đã được xét vay, người vay sẽ tìm mua nhà và ký hợp đồng, có hợp đồng ngân hàng sẽ giải ngân, chuyển tiền cho chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, thay vì ưu tiên khâu tiền kiểm thì nên tập trung cho hậu kiểm, nếu ai vi phạm sẽ tịch thu nhà không bồi thường.
Đặc biệt, theo ông Ánh, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nếu không kiểm tra, giám sát nghiêm túc sẽ dễ đi chệch hướng.
Cụ thể, với quy định như hiện nay, rõ ràng là cho vay doanh nghiệp thuận tiện hơn so với cho vay khách hàng cá nhân. Như vậy, sẽ dẫn đến 2 tình huống, tiếp tục chấp nhận để chính sách chậm đi vào thực tế hoặc đề xuất hoán đổi mục tiêu 70% cho vay doanh nghiệp, 30% cho vay cá nhân để dễ hoàn thành nhiệm vụ đề ra.
Nếu theo xu hướng thứ hai, gói 30.000 tỷ đồng dễ đi chệch hướng vì nguồn cung tiếp tục tăng lên trong khi cầu không được chú trọng, tiếp tục tái diễn tình trạng dư thừa của thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng thừa nhận, việc cho vay gói 30.000 tỷ đồng ban đầu còn trục trặc, tiến độ không như kỳ vọng. Hiện, Bộ Xây dựng đang cùng Ngân hàng Nhà nước khắc phục vướng mắc.
Châu Anh – Ngọc Tú
Bình luận