Thị trường bất động sản phía Nam 2023 giảm mạnh ở tất cả các phân khúc

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2023 vừa được DKRA Group công bố ngày 5/1, trong năm vừa qua, thị trường ghi nhận nhiều biến động về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao và không có nhiều biến động rõ nét.

Cụ thể, năm 2023, thị trường bất động sản sơ cấp tại TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ trong các phân khúc chủ đạo.

Phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1.850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12,9 - 14,9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2.

Phân khúc căn hộ ghi nhận 126 dự án sơ cấp triển khai bán hàng (khoảng 22.071 căn) trong năm, giảm 32% so với năm 2022, đây cũng là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Nguồn cung mở bán phân bổ chủ yếu tại TP.HCM (tập trung tại khu Đông) và Bình Dương. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 9.664 căn, bằng 44% nguồn cung sơ cấp và giảm 56% so với năm 2022.

Lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 40 - 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với năm 2022.

Theo đó, năm 2023, thị trường đón nhận 907 căn nhà phố/biệt thự đến từ 28 dự án, giảm 87% so với năm trước. Các địa phương có mức giảm sâu nhất là Đồng Nai, Long An và TP.HCM. Lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp, khoảng 315 căn, tương đương tỷ lệ 35% nguồn cung mới, chỉ bằng 8% so với năm 2022.

Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình từ 1,9 - 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong giai đoạn 6 tháng đầu năm. Bình Dương là địa phương dẫn dắt phân khúc nhà phố/biệt thự TP.HCM và vùng phụ cận khi chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2022. 

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 2.542 căn nguồn cung sơ cấp đến từ 67 dự án trong năm 2023, giảm 58% so với năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 21% (tương đương 526 căn), chỉ bằng 13% so với năm 2022.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 đến từ 34 dự án, cung cấp ra thị trường khoảng 3.271 căn, giảm 62% so với năm 2022. Sức cầu thị trường giảm mạnh với lượng tiêu thụ đạt khoảng 366 căn, tương đương 6% so với năm ngoái.

Phân khúc condotel trong năm 2023 ghi nhận 5.937 căn được mở bán đến từ 45 dự án (trong đó có 4 dự án mới). Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 20% (1.164 căn).

Bước sang năm 2024, dự báo thị trường tiếp tục duy trì trạng thái tương đương năm 2023, mức độ chuyển biến tích cực tùy vào từng phân khúc cụ thể.

Nguồn cung mới phân khúc đất nền trong năm 2024 tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Nguồn cung mới dao động khoảng 2.900 - 3.100 nền, tập trung chủ yếu tại Long An, Đồng Nai và Bình Dương.

Sự chú ý của thị trường sẽ tập trung ở nhóm sản phẩm được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín, tiềm lực tài chính mạnh và dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Mặt bằng giá đất nền duy trì mức ổn định, khó có sự tăng giá đột biến trong năm 2024.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự báo tăng so với năm 2023, dao động ở mức 12.000 - 15.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM khoảng 8.000 - 10.000 căn, Bình Dương khoảng 4.000 - 6.000 căn, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu với khoảng 300 - 500 căn/mỗi địa phương, các tỉnh thành khác tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Nguồn cung, sức cầu thị trường vào đầu năm không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và được kỳ vọng khởi sắc từ Quý III khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường, giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cũng như triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi căn hộ hạng B và C chiếm tỷ trọng lớn tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động trong năm 2024 hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực của chi phí đầu vào.