Nhà ở xã hội giá rẻ tại TP.HCM: Còn nhiều khó khăn dù đã có quỹ đất

Video: Bên trong căn hộ nhà ở xã hội giá 500 triệu đồng tại TP.HCM

Với mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp, TP.HCM đã quy hoạch 20 khu đất rộng hơn 38ha để thực hiện mục tiêu này. 

TP.HCM có quỹ đất 20% dành cho NƠXH

Ông Bùi Văn Hiếu, Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, từ khi có Luật Nhà ở năm 2005, chủ trương của Thành ủy, UBND TP.HCM là tập trung phát triển các khu nhà ở xã hội đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảm bảo không gian sống, nâng cao chất lượng sống cho công nhân, người lao động và người có thu nhập thấp. Kết quả phát triển NƠXH đạt được luôn tăng qua các giai đoạn.

Giai đoạn 2006 - 2010: Xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án với quy mô sử dụng đất 0,4486ha, diện tích sàn xây dựng 10.090m, quy mô 118 căn hộ.

Giai đoạn 2011 - 2015: Xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 10 dự án quy mô sử dụng đất 10,1ha, diện tích sàn xây dựng 347.184m, quy mô 3.768 với căn hộ.

Giai đoạn 2016 - 2020: Xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án, tổng diện tích đất 24,67ha, diện tích sàn xây dựng 1,23 triệu m2, quy mô 14.954 căn hộ. Đây là giai đoạn nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ nhất từ trước đến nay.

Tháng 3/2022, hoàn thành đưa vào sử dụng 1 dự án, với diện tích đất 4.299,8m, 32.668,4m2 sàn xây dựng, quy mô 260 căn hộ. 

Theo ông Hiếu, Sở Xây dựng TP.HCM xác định quận 12 là địa phương có nhiều đất nhà ở xã hội nhất và khu NƠXH phường Hiệp Thành đã có đất sạch, có cơ sở hạ tầng đầy đủ; quận Bình Tân có 3 khu và 2 khu ở quận Gò Vấp. 

TP.HCM còn có quỹ đất 20% dành cho NƠXH, người thu nhập thấp ở 25 khu đất để xây dự án nhà ở thương mại, với tổng diện tích 57ha, gồm: 20 dự án ở TP Thủ Đức, 3 dự án ở quận Bình Tân, 1 dự án ở Bình Chánh và 1 dự án ở quận 7. Trong số này, 14 dự án đã có đất sạch, đang làm thủ tục đầu tư xây NƠXH.

Chánh Văn phòng Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, ở giai đoạn 2021 - 2025, toàn TP.HCM có khoảng 519.000 người dân cần NƠXH, 5 năm tiếp theo có hơn 524.000 người có nhu cầu, kể cả công nhân.

Trong năm nay, toàn thành phố có một dự án NƠXH hoàn thành và đưa vào sử dụng với quy mô 260 căn hộ, diện tích sàn hơn 32.600m2 tại phường Bình Trưng Đông, TP Thủ Đức.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 9 dự án NƠXH đang triển khai với diện tích đất 17,54ha, 517.689,7m2 sàn xây dựng, quy mô 6.231 căn hộ (trong đó có 5 dự án chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020, 4 dự án động thổ, khởi công trong năm 2022).

TP.HCM còn 70 dự án chưa triển khai xây dựng với quy mô hơn 12.400 phòng, diện tích sàn gần 597.000m2.

TP.HCM đang triển khai 2 dự án nhà lưu trú công nhân với diện tích 2,6ha, 120,624m2 sàn xây dựng với quy mô 1.400 phòng.

Nhiều khó khăn khi triển khai 

Khó khăn đầu tiên được Sở Xây dựng đưa ra là theo quy định, nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ NƠXH bằng hình thức nộp tiền, được sử dụng để đầu tư xây dựng NƠXH.

Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê trong giai đoạn vừa qua còn hạn chế.

Các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định đầu tư, định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê NƠXH, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức...

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có dành quỹ đất trong dự án để xây dựng NƠXH chưa có quy định hướng dẫn về xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NƠXH; chưa có quy định pháp luật về xác định cơ quan chủ trì thẩm định và phê duyệt các chi phí nêu trên để hoàn trả cho chủ đầu tư; chưa có hướng dẫn về việc thanh toán cho chủ đầu tư khi bàn giao quỹ đất xây dựng NƠXH cho Nhà nước để thực hiện dự án.

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án NƠXH rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện chậm, thậm chí không thực hiện được. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng NƠXH.

Ông Bùi Văn Hiếu cho rằng, theo quy định, nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha thực hiện nghĩa vụ NƠXH bằng hình thức nộp tiền, được sử dụng để đầu tư xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng NƠXH thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê trong giai đoạn vừa qua còn hạn chế.

Nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện đầu tư dự án NƠXH, cho các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH vay mua nhà chưa ổn định. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian.

Việc sắp xếp, xử lý đất đai do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc có nguồn gốc từ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý để đưa vào xây dựng NƠXH theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý tài sản công chậm được triển khai.

Chủ đầu tư dự án NƠXH chưa thực sự chủ động về nguồn vốn, nên tiến độ thi công kéo dài. Cơ chế ưu đãi chủ đầu tư NƠXH chưa hấp dẫn, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia. Nhà nước chưa có cơ chế huy động nguồn lực từ các đối tượng có nhu cầu về NƠXH để hình thành nguồn vốn đầu tư xây dựng NƠXH thông qua các ngân hàng, quỹ tín dụng hoặc mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở.