Đầu tư đất nền thách thức các nhà đầu tư

Chưa hết sốt ảo, đất thiếu minh bạch

Sau khi thắng chứng khoán dịp cuối năm, anh Trường Thịnh (Q.3) muốn tranh thủ mua đất nền đầu tư “lướt sóng”. Thông qua các kênh môi giới thăm dò được biết, tại khu vực Q.9 (TP.Thủ Đức) hay Hóc Môn, Q.12 mức giá hiện tương đối vừa tầm và dễ sinh lời.

Tuy nhiên, qua nhiều lần tìm kiếm, các môi giới chào giá khoảng 65 triệu/m2 trong con hẻm trên đường Nguyễn Xiển hay khu vực đường Song Hành (Hóc Môn) ở mức 35-45 triệu/m2 khiến anh nản lòng. “Nhìn chung giá này nếu dư dả mua để đó 5-10 năm thì có thể suy nghĩ, chứ sinh lời nhanh thì tôi thấy khó khả thi. Chưa kể, tra cứu thông tin có nhiều mảnh mua bán chằng chịt, không rõ ràng, đầu tư xui xui có khi mất hết”.

Cũng rủng rỉnh nguồn tiền, chị Nga (Q.12, TP.HCM) bắt đầu chuyển hướng đầu tư vào đất nền nhằm kiếm lời. Chị cho biết, từ cuối năm ngoái, tuần nào chị cũng được nhóm bạn rủ đi coi đất nền thổ cư tại các vùng đang “sốt” quanh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Phước.

“Mọi người tự tổ chức xe đi xem, có nhiều khu họ quy hoạch thành các làng dành cho người Sài Gòn đến mua, bán 700 triệu tới 1,2 tỉ/sào (1000m2) đề nghị đặt cọc luôn, bảo mai mốt đông đúc muốn mua cũng không được, nhưng khi hỏi kỹ thì tất cả đều là đất vườn” – chị Nga kể. Sau vài lần thăm quan, nhà đầu tư mới mẻ này đành bỏ cuộc vì “không cảm thấy tin tưởng và thủ tục phức tạp”.

Hiện tượng sốt đất nền cục bộ, sốt ảo tại một số khu vực đang khiến thị trường BĐS có phần méo mó. Giới chuyên gia đánh giá, đầu tư đất nền vẫn là kênh béo bở, tuy nhiên “độ khó” đã tăng lên nhiều khi các chủ đất ngày càng có thêm chiêu trò tạo sóng, đánh vào tâm lý ham lời của người mua.

“BĐS đất nền không dành cho nhà đầu tư non tay, bên cạnh am hiểu sâu thị trường, theo sóng từng ngày còn phải chấp nhận rủi ro cao hơn. Chưa kể những khu vực có dư địa tốt, tiềm năng mạnh thì các nhà đầu tư sành sỏi đều đã đi trước một bước” – Đỗ Xuân Sơn, giám đốc Công ty môi giới BĐS đất nền tại Q.12 nói.

Bên cạnh đó, vấn đề pháp lý đất nền khiến việc mua bán thêm phức tạp, theo ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng, tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch.

Đáng chú ý, tại một số địa phương đã xảy ra các vụ việc, hiện tượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, kinh doanh bất động sản trái quy định; thực hiện các dự án phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Lắm chiêu trò, nhiều rủi ro

Đa phần các nhà đầu tư đều tin rằng đất nền là kênh sinh lợi cao nhất hiện nay, cũng là kênh trú ẩn an toàn nhất. Thế nhưng trên thực tế, nhà đầu tư đất nền có thể gặp rất nhiều rủi ro khi tham gia kênh này.

Thứ nhất, do pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh. Người mua không tiến hành thẩm định pháp lý của dự án, khi họ mua những dự án mà chưa đủ điều kiện pháp lý thì người mua sẽ chịu mọi rủi ro khi chủ đầu tư không triển khai dự án đúng tiến độ đã cam kết hoặc không thực hiện dự án.

Thứ hai, người mua không ký kết hợp đồng đúng với bên bán (chính chủ) mà ký kết với một bên thứ ba. Thông thường, bên thứ ba này là một công ty con do chủ đầu tư lập ra hoặc đơn vị phân phối dự án đứng ra ký kết hợp đồng với bên mua. Khi không ký hợp đồng đúng với chủ đất hoặc chủ đầu tư thì hợp đồng không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các bên, người mua gặp rất nhiều rủi ro và thậm chí có thể mất hết tài sản.

Thứ ba, hợp đồng không rõ ràng, người mua nếu không có kiến thức và yếu về chuyên môn khi đàm phán các nội dung quan trọng của hợp đồng sẽ ôm hết rủi ro. Chẳng hạn như: điều khoản xử lý tiền cọc khi vi phạm hợp đồng cọc, điều khoản bàn giao đất và phạt chậm bàn giao hay điều khoản phạt do đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán.

Ngoài ra, gần đây hiện tượng một mảnh đất bán cho nhiều người, lô đất bị vướng một phần hoặc toàn bộ quy hoạch: như quy hoạch đất cây xanh, đất giao thông,... trong khi mục đích thỏa thuận với người bán ban đầu là mua đất ở càng khiến thị trường đất nền khó giao dịch.

Theo chuyên gia, đất nền đã qua thời điểm là một “miếng bánh ngon dễ xơi”, có thể sinh lời nhanh chóng. Những nhà đầu tư “tay ngang”, thiếu kiến thức về thị trường và pháp lý cần xem xét cẩn trọng khi quyết định tham gia đầu tư kênh này.