Có nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Là phương pháp phổ biến nhất và phản ánh rõ nét bản chất tài chính của các dự án bất động sản, việc loại bỏ phương pháp thặng dư theo các chuyên gia là bước lùi trong công tác định giá đất, gây hệ lụy lâu dài đến nguồn cung và thị trường bất động sản.

Đánh giá về vấn đề này, TS Nguyễn Tiến Thỏa – Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cho rằng, điều này không sai, nhưng chỉ đúng một phần. Bởi phần quan trọng hơn là khi cho phép loại đất có tiềm năng phát triển đạt mục tiêu sử dụng cao nhất và tốt nhất, nhà nước cũng phải biết được giá đất là bao nhiêu đúng nguyên tắc thị trường để đạt mục tiêu đó, làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính giữa nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Và phương pháp thích hợp để định giá cho loại đất phát triển ấy là phương pháp thặng dư.

“Để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý (quy hoạch, cấp phép...) và các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ đâu phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ”, TS Thỏa nhấn mạnh.

Bàn thêm về khía cạnh này, một chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

“Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, ông bình luận.

Cần giữ nguyên phương pháp thặng dư

Với đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp là: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, có thể thấy ngay rằng 3 phương pháp này không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá các loại đất tiềm năng phát triển.

Phân tích cụ thể, các chuyên gia chỉ ra 3 điểm bất cập. Thứ nhất, việc xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, không phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập đang tính toán.

Thứ hai, các loại đất có tiềm năng phát triển phổ biến không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Thứ ba là phương pháp thu nhập là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định. Trong khi đó, phương pháp thặng dư hoàn toàn ngược lại. Do vậy không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Theo vị chuyên gia pháp lý bất động sản, nếu loại bỏ phương pháp thặng dư thì khoảng trống sẽ xuất hiện trong việc định giá đất. “Cơ quan nhà nước sẽ phải dùng phương pháp nào để định giá đất khi giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án không thông qua đấu giá? Hiện nay, tuyệt đại đa số dự án bất động sản, khi giao đất cho chủ đầu tư, cơ quan nhà nước đều áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất (ngoại trừ một số quỹ đất có giá trị thấp được áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh); kể cả trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá khởi điểm cũng phải xác định theo phương pháp thặng dư”.

Bình luận thêm về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần loại bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra khỏi các phương pháp định giá đất và giữ nguyên/bổ sung phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án phát triển bất động sản trên đất.

Theo đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ là một phép nhân giữa giá trị trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với một hệ số cũng do UBND cấp tỉnh quyết định. “Giá đất phù hợp thị trường là một đại lượng khách quan, không thể nào bắt buộc phải bằng tích của 2 đại lượng chủ quan cùng do UBND cấp tỉnh quy định và quyết định. Như vậy, có thể kết luận rằng đây là một phương pháp xác định giá đất không có lý luận khoa học nào”, GS Võ khẳng định.

Thủ tướng mới đây đã có công điện yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường, Lãnh đạo các tỉnh, thành phố nhanh chóng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Trong đó, có nội dung quan trọng về việc Bộ Tài nguyên và Môi trường trước ngày 31/7 cần trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, cũng như hoàn thành  việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang có bất cập lớn, sẽ dẫn đến những hệ lụy không nhỏ đối với công tác định giá đất cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản. Đó là việc cơ quan soạn thảo đã loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, vốn là phương pháp được sát với thực tiễn nhất và có cơ sở dữ liệu thông tin đầu vào đầy đủ, ổn định, minh bạch.