Cẩn thận sập bẫy khi mua căn hộ cắt lỗ

Gần đây, trên các trang giao dịch bất động sản xuất hiện rầm rộ thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ với những lời rao hấp dẫn: “Cần tiền bán gấp…”, “Cắt lỗ chung cư”, “Bán cắt lỗ gấp...”. Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ thì thực hư câu chuyện này lại không như những lời rao bán.

Anh Trần Văn Linh (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, tháng 5 năm nay, anh định mua căn hộ 80m2 ở quận Hoàng Mai được môi giới rao bán với giá 3,5 tỷ đồng, cắt lỗ 300 triệu đồng so với thời điểm cuối năm 2022.

Theo môi giới do chủ nhà đang cần tiền gấp để kinh doanh nên phải bán cắt lỗ. Trước đó, căn hộ được rao bán từ giữa năm 2022 với giá 4 tỷ đồng, sau đó cuối năm 2022 hạ 200 triệu đồng, còn 3,8 tỷ đồng. Đến nay căn hộ hạ giá lần thứ hai còn 3,5 tỷ đồng.

Mới đọc qua thông tin thì thấy đây là mức hạ giá khá hấp dẫn khi căn hộ giảm 500 triệu đồng chỉ trong vòng 1 năm.

Nhưng khi đi thực tế tại dự án, khách hàng mới phát hiện vì giá giao dịch ở đây chỉ khoảng 3,2 tỷ đồng cho căn hộ 80m2. 

Anh Linh cho biết, khi anh đi tìm hiểu kỹ thông tin mới được biết, chủ nhà thực tế là nhà đầu tư, mua nhiều căn hộ tại dự án này. Họ không chịu áp lực gì về tiền bạc, nên lúc rao bán đã để giá "trên trời", rồi đến khi không có người mua thì giảm dần. Thực chất là họ cắt lãi, chứ không phải cắt lỗ. 

“Nếu khách nào thấy giá giảm mạnh xuống tiền mua là lập tức lỗ 300 triệu đồng so với thực tế”, anh Linh cho hay.

Chị Lê Thị Mai cũng chia sẻ câu chuyện mua nhà cắt lỗ nhưng lại lỗ nặng của mình. Đầu năm 2023 chị mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 105m2 tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội). Khi mua, căn hộ này được giới thiệu là cắt lỗ 200 triệu đồng vì chủ nhà cần bán, lấy tiền cho con đi du học nước ngoài.

Mức giá chị Mai xuống tiền ở thời điểm mua là 4,5 tỷ đồng, tương đương gần 43 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, khi dọn về sinh sống, chị mới biết, giá các căn hộ có vị trí tương đương nhà chị hiện chỉ được giao dịch khoảng 4,2 - 4,3 tỷ đồng, tức là khoảng 40 triệu đồng/m2.

“Lúc mua tôi không đi tham khảo giá trực tiếp nên cứ nghĩ cắt lỗ là rẻ. Nhưng sau tìm hiểu trong group cư dân thì tôi mới biết, khi bán nhà tại dự án, các môi giới thường rao tin ảo nhiều căn hộ giá cao để khách mua tưởng mình mua được căn giá rẻ”, chị Mai nói.

Theo anh Đồng Anh Tuấn, môi giới nhà đất lâu năm tại Hà Nội, trong quảng cáo rao hàng, nếu chỉ đăng tin đơn thuần: "Bán đất ở vị trí A, diện tích B" thì chắc chắn rất ít người mua quan tâm. Nhưng nếu thông tin đánh vào tâm lý của khách hàng như giá rẻ, cắt lỗ thì chắc chắn nhiều người nghĩ rằng họ có thể mua được mảnh đất giá hời. Dù thông tin đăng tải là ảo, nhưng để câu khách hàng, môi giới sẽ coi đấy chiêu trò không thể thiếu.

Ngoài ra, theo anh Tuấn, trên thị trường hiện nay còn xuất hiện chiêu trò mới là các nhà đầu tư ôm nhiều căn hộ, sau đó rao bán giá trên trời, rồi giảm dần về gần mức giá muốn bán, tạo tâm lý căn hộ này đang có mức giá giảm hấp dẫn.

Thực tế, có những căn cắt lỗ tới 5 lần nhưng giá vẫn cao hơn giá thực tế 100- 200 triệu đồng. Giá chung cư trong vòng 2 năm trở lại đây đều có xu hướng tăng, chứ không giảm, vì vậy, chiêu trò cắt lỗ rất có thể chỉ là cắt lãi.

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý II do Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) công bố mới đây cho thấy, giá chung cư vẫn neo ở mức tương đối cao. Đến cuối quý II/2023, giá sơ cấp trung bình của thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đạt khoảng 47,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương mức tăng 1,6% so với quý trước và 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng sản phẩm cao cấp tăng lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 31 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý I nhưng tăng 3,2% theo năm. Theo vị trí, hầu hết khu vực đều có giá bán tăng so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông và Bắc Từ Liêm có mức tăng giá thứ cấp cao 5-6% trong năm qua.

Nhận định về vấn đề này, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh cho hay, đa số thông tin rao bán cắt lỗ, giảm sâu là những chiêu trò của môi giới. Khách hàng chỉ cần đối chiếu thực tế thì thấy ngay giá bán cắt lỗ vẫn ngang bằng với giá bán trên thị trường, thậm chí cao hơn, chứ rất hiếm khi khách mua được căn giảm giá sâu thực sự vì những căn này, các môi giới và nhà đầu tư ruột sẽ bỏ tiền ra “ôm” ngay.

Ngoài ra, việc đưa thông tin cắt lỗ còn là chiêu câu khách của môi giới. Khi người mua gọi tới, họ sẽ biết nhu cầu và mong muốn của khách nên tìm cách giới thiệu các căn hộ khác, thậm chí có trường hợp còn thông báo với khách hàng là rao nhầm giá.

“Nguồn cung hạn chế nên giá nhà ở khó có thể giảm, trừ khi có chính sách, nhưng điều này là khó khi thị trường hiện nay giá bán sẽ do cung - cầu quyết định. Ngoài ra, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất, vật liệu xây dựng đến nhân công...càng góp phần đẩy giá nhà tăng cao hơn. Khi nhu cầu ngày càng tăng và nguồn cung giới hạn, giá nhà tại khu vực trung tâm hay những nơi thuận tiện giao thông, y tế, tiện ích...thậm chí tăng cao hơn”, ông Giang Anh Tuấn phân tích.