Hàng trăm dự án BĐS lớn vẫn “đắp chiếu” chờ Luật được sửa đổi mới có thể triển khai. Trong khi đó, rất nhiều người đã phải từ bỏ giấc mơ có một căn nhà cho riêng mình do có quá ít lựa chọn phù hợp với nhu cầu.
Khan hiếm nguồn cung
Trong vài năm trở lại đây, nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, dẫn đến việc giá bất động sản luôn có xu hướng tăng, không giảm, người dân không còn nhiều lựa chọn khi mua nhà.
Anh Trần Văn Phi (Lĩnh Nam, Hoàng Mai) cho hay, do mới chuyển trường học cho con về quận Cầu Giấy, nên gia đình anh Phi có muốn mua 1 căn hộ tại khu vực này.
Tuy nhiên, hiện khu vực này rất ít dự án để lựa chọn và mức giá thường trên dưới 40 triệu đồng/m2.
Theo anh Phi, hiện trên địa bàn quận này chỉ có khoảng 3 dự án đang mở bán nhưng đều ở giai đoạn cuối với số lượng căn hộ còn lại không đáng kể.
“Số lượng dự án căn hộ ít, trong khi giá cao, khiến gia đình tôi quá khó khăn trong việc lựa chọn được một căn hộ hợp lý với nhu cầu và tài chính của mình”, anh Phi nhăn nhó.
Thực tế, vài năm trở lại đây, nguồn cung các dự án có xu hướng sụt giảm mạnh mẽ.
Dẫn chứng điều này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tổng số dự án nhà ở được UBND TP.HCM phê duyệt giảm mạnh trong 5 năm qua.
Cụ thể, năm 2016 là 130 dự án, năm 2017 là 130 dự án, năm 2018 là 122 dự án, năm 2019 là 22 dự án, năm 2020 là 53 dự án.
Còn theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại trong cả nước được cấp phép trong quý II/2021 chỉ có 69 dự án mới, với 27.462 căn được cấp phép, chỉ bằng 73% so với quý I và bằng 21% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, có 37 dự án ở miền Bắc, 9 dự án ở miền Trung và 23 dự án ở miền Nam.
Việc giảm nguồn cung dự án không chỉ khiến người mua nhà gặp khó khăn, mà còn làm thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công và nguồn lực từ đất đai.
Theo thống kê của HoREA, tổng số nhà ở huy động vốn ở TP.HCM giảm mạnh trong 3 năm gần đây (năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020 giảm 60,7% so với năm 2017).
Trong 5 năm 2016-2020, số thu tiền sử dụng đất chỉ đạt 75.372 tỷ đồng chỉ chiếm tỷ lệ 4,15% tổng thu ngân sách thành phố và bị giảm mạnh trong 3 năm 2018-2020.
Riêng số thu tiền sử dụng đất năm 2020 chỉ đạt 7.634 tỷ đồng bằng ½ số thu của năm 2019 và chỉ bằng 1/3 số thu tiền sử dụng đất năm 2017.
Số thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong 4 năm 2017-2020 chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm.
Cần gấp rút sửa Luật để gỡ điểm nghẽn nguồn cung
Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung bất động sản trong thời gian qua, theo HoREA là trong giai đoạn 2015-2020, căn cứ vào Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất 100% đất ở, mà loại dự án này chỉ chiếm không quá 5% tổng số dự án nhà ở thương mại trên thị trường, nên kể từ ngày 10/12/2015 (Nghị định 99/2015/NĐ-CP có hiệu lực) đến tháng 8/2018, tại TP.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp, không có 100% đất ở nên không được công nhận chủ đầu tư.
Từ tháng 9/2018 đến cuối năm 2020, các doanh nghiệp không nộp hồ sơ loại này nữa, vì có nộp thì cũng bị “bác”, nên số lượng loại dự án nhà ở không có 100% đất ở không được công nhận chủ đầu tư chắc chắn là nhiều hơn.
Chính vì vậy, theo các chuyên gia, việc sửa đổi một số quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 sẽ gỡ được “ách tắc” cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại đang bị nghẽn trên cả nước.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, vướng mắc quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 gây ra ách tắc trong quá trình triển khai thực hiện, làm chậm tiến độ dự án, một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường giảm mạnh, giá bán tăng nhanh thời gian gần đây.
Chính vì vậy, theo ông Châu, việc sửa đổi điều này là rất cần thiết và cấp bách để tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án.
Nhận định về việc nguồn cung các dự án bất động sản sụt giảm trong thời gian gần đây, GS. Đặng Hùng Võ nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho hay, nguồn cung bất động sản, lượng dự án đưa ra thị trường cuối 2018 đầu 2019 là gần như bằng 0, mà nguyên nhân trực tiếp do vấn đề pháp lý của đất.
“Hiện nay, có rất nhiều mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Vì vậy, TP.HCM rà đi rà lại không dám ký văn bản nào. Đây là khoảng lặng thị trường do khủng hoảng pháp lý, trong khi tỷ lệ giao dịch thành công các dự án cao”, GS. Đặng Hùng Võ nói.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, hiện mỗi loại đất khi chuyển đổi sang đất ở được xử lý một cách: Đất công xử lý kiểu đất công, đất nông nghiệp xử lý kiểu đất nông nghiệp cũng đang là bất cập.
“Chúng ta không gỡ các vấn đề về pháp lý cho các dự án bất động sản sẽ tác động đến thị trường trong trung hạn. Một dự án bất động sản quá trình chuẩn bị khoảng vài năm, nhưng khi các dự án đang triển khai bị dừng lại rà soát, dự án mới không triển khai được. Tôi lo những năm tới thị trường bất động sản sẽ thiếu cung. Khi thiếu cung giá sẽ tăng, chúng ta phải tính đến các hệ lụy của nó”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết thêm.
Bình luận