Thị trường nhà ở năm 2023 sẽ diễn biến thế nào?

Theo nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản không có thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở. Thống kê mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực.

Xét trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở đạt 41.886 sản phẩm, giảm 22% so với năm 2021 và giảm mạnh 76% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trung bình 9 tháng đạt 43%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn khó khăn. Các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ, chưa thể triển khai. 

Việc kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản cũng khiến thị trường co hẹp hơn, người mua nhà khó tiếp cận vốn. 

Mới đây một số ngân hàng đã được nới hạn mức room tín dụng nhưng dòng vốn này dành cho thị trường được đánh giá là không nhiều. Tuy nhiên hiện nay, nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay.

Đặc biệt, nguồn cung mới sản phẩm hiện nay lại khá yếu ớt. Phân khúc nhà ở đang khan hiếm nguồn cung ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các chủ đầu tư dự án vẫn đang tích cực triển khai và kích hoạt các dự án nhưng do các rào cản về pháp lý nên nhiều địa phương rất chậm trong việc phê duyệt dự án. 

Theo đó, nguồn cung hiện chưa vào thị trường chứ không phải là không còn trên thị trường, và nó luôn sẵn sàng để bùng nổ trở lại.

Đáng chú ý, nhu cầu của người dân vẫn cao nhưng giá bất động sản bị đẩy lên mạnh đã ảnh hưởng đến sức tiêu thụ của thị trường. Ngoài ra, nhiều người muốn mua nhà nhưng đang gặp khó khăn do không vay được vốn từ ngân hàng.

Ông Đính dự báo, trong quý cuối năm 2022 và đầu năm 2023, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm nhưng giá bán sẽ không tăng.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn thời gian qua, ông Đính tin rằng thị trường bất động sản sẽ dần có sự cân bằng tốt hơn trong năm 2023.

Còn theo dự đoán của ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng sẽ vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023, lãi suất sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. 

“Khó khăn vẫn tiếp tục bủa vây cả doanh nghiệp lẫn người tham gia thị trường và tình trạng này có thể kéo dài sang năm 2023 nếu cơn khát vốn chưa được giải tỏa”, ông Quốc Anh nói.

Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, tăng trưởng kinh tế Việt Nam vẫn duy trì xu hướng phục hồi khả quan. Kỳ vọng dòng vốn được khơi thông trong năm 2023 là có cơ sở nếu xem xét đến vấn đề tín dụng từ năm 2011 đến nay, dù Chính phủ áp hạn mức tín dụng để duy trì sự phát triển ổn định cho thị trường và dòng vốn vào bất động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. 

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, giá đất, giá vật liệu xây dựng hiện tăng rất cao so với các năm trước. Khi chi phí phát triển dự án và nhân công gia tăng, các chủ đầu tư có dự án nhà ở buộc phải tính toán lại giá sản phẩm bán ra thị trường để cân bằng ngân sách. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án tăng lên, khiến các dự án mở bán sau rất khó đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, chỉ số giá xây dựng trong 9 tháng đầu năm 2021 đã tăng 3,65% so cùng kỳ năm 2020 do sự tăng giá các vật liệu xây dựng đầu vào như thép, nhựa đường, xi măng… và mức tăng không phù hợp quy luật thông thường. Đặc biệt, tính từ giữa năm 2021 đến giữa năm 2022, giá thép tăng 9 lần, chiếm 40% và lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Giá các loại vật liệu xây dựng khác như: Cát, sạn, xi măng, gạch ngói, đá, nhôm, kính đều tăng đáng kể, như giá gạch ngói tăng từ 8 - 10%, gạch ốp lát tăng đến 15%...

Có thể thấy, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu tư của nhiều dự án, công trình và thị trường bất động sản. Theo tính toán của Tổng cục Thống kê, chi phí thép chiếm 12 - 16% tổng chi phí xây dựng công trình và nếu giá thép xây dựng tăng 10% thì giá thành xây dựng các công trình sẽ tăng 1 - 1,5%. 

Hiện nay, chi phí vật liệu xây dựng chiếm 60 - 70% giá trị dự toán xây dựng công trình, thậm chí, chi phí vật liệu xây dựng và trang trí nội ngoại thất chiếm khoảng 70 - 80%… Giá thành xây dựng tăng đã khiến các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá bán bất động sản.

“Hơn hai năm qua, giá nhà có xu hướng tăng mạnh, nhưng nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung chào bán giai đoạn này tập trung vào loại hình cao cấp, hạng sang, kéo giá bán trung bình toàn thị trường tăng lên. Đây là động thái mang tính cục bộ và không đại diện cho giá nhà trên toàn thị trường hiện tại. Trong năm 2023, dự kiến sẽ có nhiều hơn những dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân triển khai ra thị trường và điều này sẽ giúp cân bằng giá nhà, từ đó, giúp lượng lớn người có nhu cầu mua ở thực tiếp cận với nguồn cung phù hợp hơn”, bà Trang Bùi nhấn mạnh.