Thách thức quanh cam kết lãi khủng từ bất động sản nghỉ dưỡng

Xuất hiện từ khoảng 4 năm trước khi các dự án đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng dần được nhà đầu tư chú ý, những cam kết sinh lời (từ tăng giá, cho thuê lại...) khi đó được các chủ dự án đưa ra ở mức 5-7%. Cùng với sự xuất hiện và cạnh tranh gay gắt của các dự án trong phân khúc này, những cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra thường xuyên hơn, với những con số hấp dẫn hơn.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, từ giữa năm 2015, hàng loạt dự án đã được công bố dọc bờ biển từ Bắc vào Nam cùng với những cam kết sinh lời "khủng", đến từ cả chủ đầu tư có bề dày kinh nghiệm cũng như những "tay chơi" mới.

Trong số này, không ít đơn vị sẵn sàng đưa ra mức cam kết lợi nhuận hơn 10% mỗi năm, như một dự án đã đưa vào vận hành tại Nha Trang gần đây là 14%. Ngay trường hợp một dự án vừa bắt đầu triển khai tại Đà Nẵng của chủ đầu tư chưa nhiều tên tuổi cũng sẵn sàng cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12% sau khi vận hành.  

Bên cạnh những cạnh tranh về sản phẩm, chính sách bán hàng thì cam kết lợi nhuận là một trong những yếu tố làm nên sức hấp dẫn ở phân khúc này bởi tài sản đầu tư được đảm bảo sinh lời dài hạn trong tương lai. Tuy nhiên, những con số 12-14% được ông Mauro Gasparotti - Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty nhận định là "rất cao" so với những thị trường lân cận như Thái Lan hay Bali (Indonesia). 

Một CEO trong nghề tính toán, thông thường các cơ sở lưu trú du lịch sẽ chịu lỗ trong 3 đến 5 năm đầu sau khai trương. Các chủ đầu tư mới chưa có hệ thống khách hàng trung thành, chưa có kinh nghiệm hoạt động, liệu có đủ tiềm lực để duy trì hoạt động hay không khi cùng lúc phải thực hiện cam kết lợi nhuận tối thiểu 14% trong 5 năm, gánh tiền bù lỗ trong 3-5 năm và chịu chi phí trả cho công ty quản lý nước ngoài (13-15%). 

"Với tổng chi phí phải trả quá lớn trong các năm đầu tiên, để tồn tại được đã là rất chật vật, khó mà bảo đảm chia lại lợi nhuận cho khách hàng như đã hứa. Chỉ những doanh nghiệp trường vốn, tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm lâu năm, có khả năng tự vận hành và có sẵn nguồn khách hàng từ các đối tác lớn trong và ngoài nước mới có thể đảm bảo sự khả thi của cam kết", vị CEO này chia sẻ. 

Đồng tính với quan điểm này, lãnh đạo một doanh nghiệp có kinh nghiệm và quy mô lớn trên thị trường cho biết, để có mức cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 10% trong khoảng thời gian từ 5-10 năm, mang lại lợi nhuận tối đa cho nhà đầu tư, đơn vị này phải xây dựng chiến lược rất kỹ càng và luôn nỗ lực tìm kiếm đối tác để phát triển nguồn khách. 

Ngoài ra, để tối đa hoá hiệu quả, doanh nghiệp cũng phải tự vận hành thay vì thuê thương hiệu quản lý nước ngoài. Dù luôn đạt công suất phòng trên 90% với triển vọng kinh doanh được đánh giá tốt trên thị trường, lợi nhuận thực tế chia sẻ cho khách hàng hơn chục % nhưng đơn vị này cũng chỉ dám cam kết 10% ở mức tối thiểu để đảm bảo độ khả thi về lâu dài.

Chia sẻ về vấn đề này, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng việc cam kết lợi nhuận mức cao phải được đặt lên bàn cân để tính toán. “Khi đầu tư, người mua nên cân nhắc những câu hỏi, liệu chủ dự án có cơ sở gì để đảm bảo mức cam kết lợi nhuận khủng như vậy. Họ có thực sự chuyên nghiệp và có uy tín để đảm bảo lượng khách cho dự án để trả mức lợi nhuận đó hay chỉ nhằm đạt mục tiêu trước mắt là đưa ra mức cam kết lợi nhuận khủng để phá giá thị trường, tìm mọi cách bán sản phẩm”, ông Võ cảnh báo. 

Luật sư Nguyễn Hải Nam - Văn phòng Luật sư Trí Việt cũng cho rằng thị trường gần đây xuất hiện tình trạng các chủ đầu tư cam kết “bừa” để hấp dẫn người mua cũng giống như thời bất động sản sốt giá trước đây. 

“Họ cam kết để bán được hàng và thu tiền, như đánh quả xong chuồn thì chỉ người mua nhà là chịu thiệt. Khi họ không thực hiện được những cam kết đó thì người mua nhà cũng không kiện được hoặc chỉ như ‘cầm dao đằng lưỡi’ mà thôi”, ông Nam lý giải. 

Trong khi đó, ông Võ cũng cho rằng, thực tế, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng đang là xu thế tại các nước phát triển, là một kênh vừa hiệu quả, vừa mang lại sự thảnh thơi cho các nhà đầu tư trong bối cảnh còn ít kênh sinh lời tại Việt Nam. Tuy nhiên, chuyên gia cũng khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc chọn những đơn vị phát triển dự án thực sự uy tín, có tiềm lực tài chính lớn, có chiến lược kinh doanh nghỉ dưỡng chuyên nghiệp, lâu dài và có khả năng tự vận hành để tiết giảm chi phí.

"Nói cách khác, trong bối cảnh 'loạn cam kết', nhà đầu tư nên chọn mặt gửi vàng vào chủ dự án thay vì chạy theo các dự án được quảng cáo rùm beng với những cam kết 'trên trời'", ông nhận định.