Tại sao giá nhà TP.HCM đắt hơn Hà Nội?

Theo nhiều chuyên gia, do đặc thù về lịch sử phát triển và làn sóng đầu tư của người mua, giá bất động sản tại TP.HCM, đặc biệt là phân khúc căn hộ, đang vượt xa thị trường Hà Nội.

Sau khi nhận thông báo về công việc mới tại TP.HCM, anh Tuấn Anh (30 tuổi) đang sống tại quận Ba Đình, Hà Nội quyết định sẽ đưa gia đình Nam tiến. Sau khi cân nhắc kỹ, anh và vợ dự kiến bán căn hộ 75m2 đang sinh sống trên đường Hoàng Hoa Thám với giá 2,6 tỷ đồng để mua nhà trong TP.HCM.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu, mức giá 2,6 tỷ đồng chỉ đủ mua một căn hộ có diện tích tương đương nhưng nằm cách trung tâm Quận 1 khoảng 13 - 14km, trong khi nơi ở hiện tại của gia đình anh Tuấn Anh chỉ cách hồ Hoàn Kiếm 7km.

Cùng khoảng cách, giá căn hộ TP.HCM đắt gấp đôi Hà Nội

Cân nhắc về khoảng cách, cuối cùng gia đình anh buộc phải mua căn hộ diện tích chừng 45m2 để phù hợp với khả năng tài chính mà vẫn gần trung tâm.

Theo một số nhà đầu tư cá nhân, hiện giá bất động sản tại TP.HCM đã vượt xa Hà Nội với mức chênh lệch khoảng 30%. Khi các dự án chung cư giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội vẫn còn khá nhiều thì tại TP.HCM phân khúc này đang ngày càng trở nên khan hiếm.

Cụ thể, tại Hà Nội, một dự án cao cấp tại khu Ngã Tư Sở, quận Thanh Xuân, cách trung tâm TP hơn 5km có mức giá 35-45 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, ở cùng phân khúc tại Quận 2, TP.HCM, một số chung cư trên đường Xa Lộ Hà Nội, cách trung tâm 10km đang được giao dịch ở mức 40-50 triệu đồng/m2. Trong bán kính 5km đến trung tâm, nhiều dự án ở TP.HCM đã tăng giá đến 75-90 triệu đồng/m2.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2019, TP.HCM đã vắng bóng nguồn cung mới của các dự án nhà ở bình dân giá dưới 24 triệu đồng/m2. Tuy nhiên ở phân khúc này, đầu năm 2020 Hà Nội vẫn có nguồn cung mới.

Giá trung bình chung cư sơ cấp tại TP.HCM đang ở mức 45 triệu đồng/m2, trong khi ở Hà Nội có giá 32 triệu đồng/m2. Tính từ năm 2017 đến quý II/2020, biến động giá chung cư tại Hà Nội có xu hướng đi ngang với tốc độ trung bình tăng 2% theo năm, trong khi chỉ số này tại TP.HCM lại thay đổi mạnh với mức tăng 9%.

Thêm nữa, từ cuối năm 2017, TP.HCM bắt đầu có sự xuất hiện của dòng sản phẩm chung cư hạng sang với giá mở bán từ khoảng 94 triệu đồng/m2 trở lên, trong khi Hà Nội trong 3 năm qua sản phẩm trung cấp vẫn chiếm phần lớn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định giá bất động sản giữa TP.HCM và Hà Nội đang có sự chênh lệch khá xa.

"Mức chênh lệch này thể hiện rất rõ trong đợt dịch COVID-19 vừa qua với làn sóng dịch chuyển đầu tư từ miền Nam ra miền Bắc của một số nhà đầu tư cá nhân. COVID-19 khiến hiệu suất cho thuê của TP.HCM sụt giảm mạnh mẽ, riêng nhóm căn hộ và nhà phố cho thuê giảm đến 15 - 20% đã khiến nhiều nhà đầu tư muốn rút khỏi thị trường", ông Quốc Anh cho biết thêm.

Nhà TP.HCM tăng giá mạnh sau khủng hoảng

Giải thích với PV về sự khác biệt này, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết khoảng 10 năm trước, bán một ngôi nhà tại Hà Nội có thể mua được 2 căn nhà có diện tích tương tự tại TP.HCM. Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng giai đoạn 2011-2012, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM bắt đầu có biến động mạnh về giá.

Trong 10 năm qua, xu hướng phát triển chung cư gia tăng mạnh ở cả Hà Nội và TP.HCM, tỷ trọng nhà ở mới xây dựng là chung cư chiếm đến 90%. Giá đất tại Hà Nội và TP.HCM hiện có thể ở mức tương đương nhưng ở phân khúc chung cư đang có sự chênh lệch khá lớn.

Các dự án chung cư giá cao nhất của Hà Nội đang dao động ở mức 70 - 100 triệu đồng/m2, tuy nhiên tại TP.HCM một số dự án mới ở khu vực Thủ Thiêm đã lên đến 150 - 200 triệu đồng/m2 với dòng sản phẩm hạng sang.

Một trong những lý do dẫn đến sự chênh lệch về giá này theo ông Hoàng đánh giá là do nhu cầu nhà ở đang rất cao, các dự án bất động sản tại TP.HCM đang tắc nghẽn về mặt pháp lý từ năm 2018 khiến nguồn cung nhà sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao.

Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong 7 tháng đầu năm, số lượng dự án nhà ở được phép huy động vốn tại TP.HCM là 16 dự án, giảm 42% so với cùng kỳ năm trước. Toàn thành phố chỉ có 5.500 căn hộ được bán nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó căn hộ trung và cao cấp chiếm đến 70%.

Bên cạnh đó, lực lượng chủ đầu tư tại TP.HCM đông đảo hơn. Bên cạnh các đại gia lớn cũng có nhiều doanh nghiệp tầm trung như Nam Long, Khang Điền,... hay các chủ đầu tư nước ngoài, tạo nên sức cạnh tranh và tính đa dạng cho thị trường.

Thêm nữa, TP.HCM luôn được biết đến là thành phố có hoạt động kinh doanh phát triển nhất cả nước, thị trường bất động sản cũng sôi động nhờ số lượng lớn người mua nhà và cả dân đầu tư.

Về khía cạnh dân số, cả TP.HCM và Hà Nội đều có tốc độ nhập cư cao, thậm chí Hà Nội còn có kế hoạch mở rộng thành phố từ sớm. Tuy nhiên về thái độ đầu tư, đối với những người Hà Nội khi mua nhà thứ 2 thường có nhu cầu tìm kiếm nơi có khả năng cho thuê, tăng giá tốt trong khi TP.HCM được xem là điểm đến tiềm năng hơn.

Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Savills Việt Nam, sự chênh lệch về giá này phụ thuộc nhiều vào lịch sử phát triển của thị trường và hành vi của người mua nhà.

Tổng dân số của TP.HCM vẫn lớn hơn Hà Nội nên nhu cầu về nhà ở tại TP.HCM cao hơn rất nhiều. Ngoài ra, số lượng người nước ngoài làm việc tại TP.HCM cũng đông đảo và có nhu cầu thuê các căn hộ cao cấp lớn hơn.

Ở cùng một phân khúc căn hộ, giá bán trung bình tại Hà Nội và TP.HCM cũng có sự khác biệt bởi các chủ đầu tư tại TP.HCM đang đầu tư mạnh vào không gian và chất lượng của bất động sản.

"Trước đây, người mua đơn thuần chỉ quan tâm về giá, tuy nhiên đến nay họ đòi hỏi cao hơn về các tiện ích của dự án và hướng đến các tiêu chuẩn quốc tế như hồ bơi, sân quần vợt, đường chạy bộ, không gian công cộng, khu vui chơi trẻ em, tính riêng tư của khu căn hộ….", ông Duy chia sẻ.

Để hình thành nên giá nhà có rất nhiều yếu tố, đặc biệt nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM cũng mạnh tay hợp tác với các đối tác xây dựng quốc tế uy tín, khiến chi phí xây dựng cao hơn.