Nhiều người khốn khổ trong chung cư cũ xập xệ được sở hữu vĩnh viễn

Bác Đinh Ngọc Sơn (Hà Đông, Hà Nội) kể lại quãng thời gian sống trong một căn chung cư cũ tại Giảng Võ, quận Ba Đình, Hà Nội. Sau mấy chục năm tồn tại, căn chung cư ngày càng xập xệ, nhiều khu vực có thể sập, đổ bất cứ lúc nào. Chưa kể tường, cầu thang, lan can…đều đã bong tróc, nham nhở. Còn phía “mặt tiền” nhà nào cũng lổn nhổn “chuồng cọp” được cơi nới tứ tung. Có nhà còn trưng dụng cả gầm cầu thang để làm kho chứa đồ.

“Mỗi khi bão bùng sợ lắm mà không biết làm thế nào. Còn chuyện dột, ngấm nước thì xảy ra như cơm bữa. Biết nguy hiểm nhưng nhiều người vẫn trụ lại vì không có tiền mua nhà mới. Trong khi đó, việc sửa chữa cũng chỉ là tự phát, đắp vá, lấp liếm, không theo một quy hoạch nào. Mà để nhà nào tự lo nhà ấy thì diện mạo chung cư mãi mãi không thay đổi được”, bác Sơn kể.

Theo bác Sơn, năm 2013, Sở Xây dựng Hà Nội kết luận và xin ý kiến chỉ đạo của thành phố tổ chức di dời ngay toàn bộ số hộ dân ở đây nhưng tới nay, đã 8 năm trôi qua, kế hoạch vẫn nằm trên giấy. Nguyên nhân chủ yếu là nhiều hộ dân không đồng tình với chính sách đền bù, do đó họ chấp nhận sống chung với "bão" để không bị ảnh hưởng tới kế sinh nhai và đảo lộn cuộc sống.

Hai vợ chồng bác Sơn vì quá lo lắng cho sự an toàn của gia đình nên cách đây 2 năm đã "chạy trốn" khỏi căn chung cư tồi tàn. Giờ nghĩ lại khoảng thời gian sống tại đây, bác Sơn nói vẫn thấy rùng mình. "Do từng sống trong cảnh đó rồi nên tôi hoàn toàn đồng tình với đề xuất sở hữu có thời hạn với chung cư. Vì việc sở hữu vĩnh viễn dễ gây nên tình trạng chung cư xuống cấp mà không thể cải tạo, có thể đẩy chính người sở hữu rơi vào cảnh khốn khổ", bác Sơn nói về đề xuất mới của Bộ Xây dựng về sở hữu chung cư.

Tương tự, bà Nguyễn Trân (55 tuổi), sống tại khu chung cư cũ trên đường Trần Hưng Đạo (quận 5, TP.HCM) chia sẻ, khu nhà này đang trong tình trạng cảnh báo có thể sập bất cứ lúc nào, tuy nhiên 32 hộ dân ở đây vẫn bất chấp nguy hiểm để bám trụ. 

Bà Trân kể những ngày trời mưa, vữa từ trần rơi xuống là chuyện thường tình. Rồi căn nhà bị thấm dột, những mảng tường, thạch cao trên trần nhà cũng theo đó mà bị bong tróc. 

Bà Trân là một trong số 32 hộ dân đang sinh sống tại khu chung cư này. Dọn dẹp xong xuôi, bà trầm ngâm ngồi tựa cửa, hướng mắt nhìn ra phía ban công, phía dưới chân bà là con đường đắt đỏ bậc nhất Sài Gòn - đường Trần Hưng Đạo. Bà kể rằng, nhiều năm nay phải sống trong lo sợ vì chung cư trong tình trạng cảnh báo sập.

Bà Trân cho biết thêm, gia đình bà dọn về khu chung cư 440 Trần Hưng Đạo từ năm 1980, khi đó mọi thứ còn rất khang trang, nơi đây đã từng là công trình đáng mơ ước của nhiều người. Chưa bao giờ bà Trân nghĩ rằng, mình lại sống phải sống trong những tháng ngày lo âu như hiện tại. 

Tháng 6/2017, UBND quận 5 ban hành kế hoạch di dời dân, tháo dỡ chung cư. Khi nghe được tin, nhiều hộ dân ở đây đã vui mừng vì nghĩ rằng sẽ được chuyển nơi ở mới sau bao nhiêu năm trời sống trong nỗi sợ hãi. Thế nhưng, niềm vui không trọn vẹn vì theo thông báo của chính quyền địa phương, họ phải chuyển về ở tạm tại chung cư An Phú (quận 6), cho đến khi có nơi tái định cư chính thức. Vì vậy, gia đình bà Trân cùng nhiều hộ dân khác quyết định ở lại sống trong những căn hộ với diện tích vỏn vẹn 16m2. 

“Tôi cũng muốn được đến nơi ở mới để ổn định cuộc sống, nhưng chuyển qua chung cư An Phú thì chỉ là nơi ở tạm thôi. Nếu chính quyền không bố trí tái định cư mà chỉ là phương án tạm thời thì chúng tôi sẽ không đồng thuận. Chúng tôi thật sự muốn có một nơi an cư đúng nghĩa”, bà Trân chia sẻ.

Cần quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn vì cho rằng đây sẽ là cơ sơ pháp lý khắc phục các khó khăn, vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cao tầng, tạo thuận lợi cho công tác chỉnh trang đô thị. 

Bộ Xây dựng cho rằng việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất, đây cũng là xu hướng chung của thế giới. Theo Bộ Xây dựng, đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở. Bởi vì, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có tác động đến giá bán nhà ở (giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài), từ đó tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình vẫn tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình. 

Mặt khác, Bộ Xây dựng khẳng định: "Đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư, bởi vì Bộ Xây dựng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý".

Cụ thể, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu. Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác. Trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Trong khi đó, theo Sở Xây dựng Hà Nội, công tác cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ đã được Hà Nội triển khai từ lâu, song đến nay vẫn gặp nhiều khó khăn khi chỉ 1% trong tổng số 1.500 chung cư, tập thể cũ được cải tạo sau 20 năm thực hiện kế hoạch. Nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại. 

Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề.

Đáng chú ý, không ít người dân từng "sống dở, chết dở" trong chung cư cũ cũng đồng tình với đề xuất của Bộ Xây dựng. Bởi họ xác định, đây là công trình có niên hạn sử dụng nên dù sở hữu vĩnh viễn thì sau 50 năm, khi nhà xuống cấp, họ cũng phải dọn đi.

Theo anh Lý Ngọc Nam (quận Tây Hồ, Hà Nội), một kỹ sư xây dựng am hiểu về các công trình, phân tích, một căn nhà nếu là người dân tự xây có thể có niên hạn sử dụng hơn 100 năm, nhưng đa số đây là những căn nhà được xây từ thời Pháp. Còn hiện nay, các căn nhà chất lượng xây dựng chủ yếu chỉ được 50 - 100 năm, nhà mà các chủ đầu tư xây bán thì chỉ được 20 - 50 năm.

Chính vì thế, đa số các khu nhà chung cư hiện nay có tuổi thọ khoảng trên dưới 50 năm.

“Tôi cho rằng, 50 năm là một quãng thời gian khá dài, gần như đã đi hết cuộc đời con người. Bởi lẽ anh đi làm, có tiền mua nhà cũng phải trên dưới 30 tuổi, nhà có tuổi thọ 50 năm, đến lúc nhà hỏng, người đó cũng đã trên dưới 80 tuổi. Vì thế, việc sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư với thời hạn 50 - 70 năm là hợp lý”, anh Nam nhận xét.

Cũng theo anh Nam, nếu một căn hộ sở hữu vĩnh viễn, nhưng khi công trình xuống cấp thì chủ sở hữu cũng vẫn phải ra khỏi nhà. “Tuy nói nhà của mình, nhưng công trình hết niên hạn sử dụng, xuống cấp, nguy hiểm đến tính mạng thì dù sở hữu vĩnh viễn cũng đều phải tự nguyện ra đường, tìm nơi ở mới”, anh Nam bày tỏ quan điểm.

Anh Nam phân tích thêm: Bài học về chung cư, nhà tập thể cũ ở Hà Nội vẫn còn nguyên. Hiện nay, nhiều khu tập thể cũ xuống cấp nghiêm trọng, nhưng để đạt được sự đồng thuận di dời của 100% hộ dân là rất khó khăn. Hơn nữa, đây mới chỉ là những khu nhà 4 - 5 tầng, số hộ dân còn ít, trong khi những toà chung cư hiện nay đều 40 - 50 tầng, câu chuyện nhận đươc sự đồng thuận của tất cả cư dân gần như là không thể thực hiện được.

Hơn nữa việc sửa chữa lại sẽ như thế nào? Hiện nay, việc cải tạo các khu tập thể cũ sở hữu vị trí đất vàng còn không thu hút được các nhà đầu tư thì với các khu chung cư cao tầng như hiện nay, liệu nhà đầu tư nào sẽ đổ tiền vào để cải tạo? Còn nếu người dân tự bỏ tiền xây thì liệu 100% hộ dân có đồng ý góp tiền xây hay không, ai sẽ chịu trách nhiệm xây dựng? Số tiền góp để xây lại có khi cũng bằng mua căn hộ mới, vậy thì sở hữu lâu dài hay có niên hạn thì khác gì nhau?

Tại dự thảo Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Phương án thứ nhất quy định cụ thể thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Theo đó, nhà chung cư được quy định cụ thể về thời hạn sở hữu căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Hết thời hạn sử dụng này, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

Phương án 2 quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai. Phương án này thì nhà chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương). Sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, các nhà khoa học, người dân và chắc chắc Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thế những tác động của chính sách này trước khi quyết định.