Nhận diện các kênh đầu tư bất động sản 2019

(VTC News) - Chuyên gia cho rằng, các phân khúc bất động sản vào năm 2019 sẽ có sự phân hóa lớn, nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nếu không lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu đầu tư và khả năng tài chính của mình.

TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia Kinh tế độc lập cho biết, năm 2017 được xem là năm thành công của nhà đầu tư cá nhân, kể cả trong lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Tuy nhiên tình hình 10 tháng đầu năm 2018 cho thấy hai kênh đầu tư chủ yếu này không còn thuận lợi mà đang có những khó khăn, thậm chí một số nhà đầu tư đã bị thua lỗ.

Đối với kênh bất động sản, giá trị bình quân vẫn tăng từ 5% - 10%, nhưng đã có nhiều nhà đầu tư bị lỗ do lướt sóng ở những khu vực tăng giá mạnh vào đầu năm 2018 như đất Phú Quốc, căn hộ cao cấp... Còn nhà đầu tư chứng khoán thì tính đến tháng 11/2018 thị trường đã giảm 5,9%.

Các phân khúc có sự phân hóa lớn

Theo TS Đinh Thế Hiển, xét trong năm 2018, kênh đầu tư bất động sản vẫn khá tốt, với mức sinh lời bình quân cao hơn các kênh đầu tư khác, kể cả chứng khoán và tiền gửi ngân hàng theo một số phân khúc.  

Theo thông tin thu thập từ các báo cáo về BĐS (CBRE, Sallvis, DKRA, VFA…) được ước tính bình quân, hầu hết các phân khúc đầu tư bất động sản đều có lợi nhuận. Trong đó, phân khúc có độ biến động cao nhất là đất nền vùng ven, kế tiếp là đất nền dự án, với độ biến động +-100% so với mức bình quân. Điều này có nghĩa là đầu tư vào 2 phân khúc này sẽ dựa trên yếu tố lựa chọn đúng của nhà đầu tư. 

Phân khúc nhà phố và căn hộ khá ổn định, trong đó căn hộ cao cấp có dấu hiệu giảm giá do lượng cung khá lớn so với sức tiêu thụ và khả năng khai thác cho thuê. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là phân khúc condotel đã xuất hiện nhiều khó khăn về khả năng tiêu thụ do lượng cung quá lớn cũng như yếu tố về vận hành khai thác. 

Nhan dien cac kenh dau tu bat dong san 2019 hinh anh 1

Các phân khúc bất động sản vào năm 2019 sẽ có sự phân hóa lớn. (Ảnh: Tuệ Lâm).

Ông Hiển nhận định, các phân khúc bất động sản vào năm 2019 sẽ có sự phân hóa lớn, trong đó yếu tố vị trí cũng như chủ đầu tư rất quan trọng. Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nếu không lựa chọn phân khúc phù hợp với nhu cầu đầu tư và khả năng tài chính của mình, cụ thể:

Phân khúc căn hộ: Căn hộ trung cấp ổn định, giá thứ cấp tăng nhẹ ở các dự án tốt nhưng giảm ở một số phân khúc cao cấp. Mặc dù phân khúc căn hộ được xem là khó sinh lời so với các phân khúc khác, nhưng do nhu cầu mua để ở và khả năng cho thuê có dòng thu nhập ổn định nên phân khúc này ổn định hơn các phân khúc khác trong năm 2019, là năm dự đoán sẽ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ghi nhận phân khúc trung cấp có mức giá hợp lý vẫn có nhu cầu tiêu thụ, những dự án trong khu vực gần trung tâm vẫn có khả năng tăng giá nhẹ do có nhu cầu mua để ở và cho thuê ổn định. Phân khúc cao cấp sẽ giảm giá ở một số dự án do khó cho thuê "được giá" nên nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận bán lỗ. Phân khúc trung bình ở những khu vực xa trung tâm, hạ tầng chưa tốt sẽ gặp khó khăn thanh khoản do giá không rẻ so với thu nhập của đối tượng mua.

Phân khúc nhà phố nội thành TP.HCM: Giá sẽ đi ngang, những căn nhà giá trị lớn có thể giảm nhẹ. Phân khúc nhà phố nội thành được xem là có giá trị ổn định do nhu cầu để ở và cho thuê nhiều đối tượng. Tuy nhiên trong gần 3 năm qua (2016 - 2018), giá nhà ở trong nội thành đã tăng khá mạnh, có những khu vực tăng từ 50% - 100% so với thời điểm 2015; do vậy khả năng tăng giá là rất khó.

Bên cạnh đó, lãi suất tăng, nhu cầu thuê nhà mặt phố đang gặp áp lực của cách thức kinh doanh online và trung tâm thương mại, sẽ khiến việc mua nhà phố để khai thác kinh doanh kém hiệu quả so với các năm trước đây.

Dự kiến, trong điều kiện Chính phủ vẫn quản lý thận trọng chính sách tiền tệ trong năm 2019 thì nhà phố nội thành sẽ cần một thời gian để có thể tăng giá hợp lý trở lại. Do vậy, phân khúc này chỉ thích hợp với những nhà đầu tư dài hạn và mua để ở.

Phân khúc nhà phố - đất nền dự án: Nên cẩn trọng với shophouse giá trị cao, nhà phố biệt thự ở những dự án có quy mô lớn khá xa trung tâm. Phân khúc này đã tăng giá khá mạnh trong 2 năm qua, đặt biệt là shophouse của một số dự án đang trở thành “mode” của nhà đầu tư.

Dự kiến năm 2019 với sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản thì phân khúc nhà phố - biệt thự dự án sẽ khó tăng giá, thanh khoản suy giảm, khiến những nhà đầu tư thứ cấp sẽ thua lỗ khi ôm những shophouse - nhà phố tăng giá trong các năm trước.

Nhan dien cac kenh dau tu bat dong san 2019 hinh anh 2

Dự kiến 2019 thanh khoản bất động sản sẽ giảm ở mọi phân khúc. (Ảnh: Tuệ Lâm).

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Sẽ không còn là phân khúc tìm kiếm lợi nhuận cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư giá trị và đa dạng hóa bất động sản đầu tư. Bất động sản nghỉ dưỡng phát triển khá tốt trong hai năm 2016 và 2017 do được xem là phân khúc có dòng tiền thu nhập và sinh lời cao hơn đầu tư căn hộ, kết hợp với nhà đầu tư có thêm các lợi ích như kỳ nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, với nguồn cung tăng quá mạnh, cùng với sự quản lý vận hành không đúng như cam kết đã làm phân khúc này hạ nhiệt. Trong thực tế những bất động sản nghỉ dưỡng của nhiều dự án khó bán lại vì giá cao nhưng xây dựng và vận hành không đạt chất lượng.

Với những nhận định trên, dự kiến phân khúc này sẽ hạ nhiệt ở những nơi có nguồn cung quá mạnh, giá cao nhưng đã bão hòa du lịch. Các nhà đầu tư sẽ khó tính và có sự lựa chọn kỹ hơn với những dự án đáp ứng tiêu chí mua để đầu tư giá trị kết hợp với ngôi nhà nghỉ dưỡng thứ hai của họ.      

Định hướng đầu tư 2019

TS Đinh Thế Hiển cho rằng, thông thường, khi thị trường bất động sản suy thoái sẽ khó kiếm lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ chuyển sang kênh đầu tư khác. Dự kiến năm 2019 thanh khoản bất động sản sẽ giảm ở mọi phân khúc, nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán giảm giá thua lỗ nếu tài chính bị khó khăn. 

Tuy nhiên, bất động sản Việt Nam vẫn là kênh đầu tư lớn nhất đối với nhà đầu tư cá nhân và còn nhiều tiềm năng tăng trưởng. Do vậy, trong năm 2019 vẫn có nhiều cơ hội đầu tư, vấn đề là nhà đầu tư cần phải chọn lựa đúng bất động sản đầu tư phù hợp với khả năng thu xếp tài chính của mình để đạt hiệu quả và phòng tránh rủi ro trong một thị trường đang hạ nhiệt.

Một số định hướng đầu tư bất động sản đối với nhà đầu tư cá nhân trong năm 2019:

Không tìm kiếm lướt sóng với dòng tiền nóng, tỷ lệ vay cao rất dễ gặp rủi ro trong một thị trường thanh khoản giảm.

Hạn chế đầu tư vào các vùng đô thị chưa phát triển nếu giá đất ở vùng này đã tăng khá mạnh trong 2 năm qua.

Khả năng tăng giá tiếp tục tại các khu vực này sẽ rất ít so với khả năng giảm giá. Nên chọn những bất động sản có khả năng khai thác cho thuê ổn định, ít bị cạnh tranh về nguồn cung so với nhu cầu thuê. Nếu xuất hiện thị trường suy thoái 2019 (khả năng 50%) thì nên tìm kiếm những bất động sản nội thành hoặc kề cận có dân cư hiện hữu đông đúc, nhiều khả năng sẽ mua được các bất động sản tốt với giá giảm 20% - 30%.

Hạn chế đầu tư nhà phố - biệt thự ở những dự án quy mô lớn khá xa trung tâm, sẽ không có lời bằng đầu tư đất ngoài dự án ở khu vực lân cận ăn theo.

Bất động sản nghỉ dưỡng ở những vị trí tốt vẫn là kênh đầu tư giá trị tốt, nhưng cần lựa chọn những bất động sản nghỉ dưỡng có thể sử dụng thường xuyên nghỉ dưỡng cho gia đình và người thân để khai thác lợi ích gia tăng, đồng thời lượng cung hàng không quá nhiều.

Quy định phải có 100% đất ở khi làm dự án gây khó doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu báo cáo

Quy định phải có 100% đất ở khi làm dự án gây khó doanh nghiệp, Chính phủ yêu cầu báo cáo

Nhận thấy quy định phải có 100% đất ở khi làm dự án gây cản trở các dự án phát triển khu đô thị, khu dân cư và khu dân cư nông thôn, Văn phòng Chính phủ đã yêu cầu Bộ TN&MT báo cáo vụ...
 
Phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa cung

Phân khúc nhà ở cao cấp có dấu hiệu thừa cung

HoREA nhận định, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức trong năm 2019.
Tuệ Lâm
Loading...
Bình luận
® GƯƠNG MẶT THƯƠNG HIỆU
Báo điện tử VTC News cập nhật liên tục NHANH NHẤT Tin tức trong ngày hôm nay - Tin tức Thể Thao, Lịch thi đấu AFF Cup Việt Nam mới nhất - Phóng sự khám phá - Chính trị Xã Hội cực NÓNG - Tình hình an ninh 24h qua MỚI NHẤT. Mọi thông tin góp ý, chia sẻ xin vui lòng gửi về hòm thư toasoan@vtc.gov.vn.