Thị trường BĐS HN khó minh bạch do thiếu nguồn cung
Một cuộc điều tra không chính thức năm 2010 (tiến hành tại 5 tỉnh) của nhóm nghiên cứu với chủ đề “Tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam” do đại sứ Thụy Điển tại VN Staffan Herrstrom đứng đầu cho thấy, có đến 78% những người được hỏi tin rằng: "Có tình trạng tham nhũng liên quan đến quá trình giao/cấp đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”.
Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, mỗi năm các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới đã cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 triệu m2 nhà ở. Hiện, Hà Nội có trên 800 dự án với diện tích khoảng 75.189 ha (trong đó số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp là 390 dự án, với diện tích đất gần 39.000 ha).
Nhìn lại một năm qua, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS Hà Nội, ông Vũ Xuân Thiện đánh giá: Năm 2010, BĐS Việt Nam có những biến động rất lớn đặc biệt là ở phía Tây Hà Nội. Có thể thấy, thị trường BĐS rất nhạy cảm và luôn biến động, tuy nhiên biến động như tháng 2 – tháng 4 vừa qua thì rất hiếm.
Điểm lại thị trường BĐS: Tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối quý I và đầu quý II/2010 giá cả BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009.
| Đất đai ở Việt Nam không nhiều và doanh nghiệp rất khó tiếp cận. |
Các cơn “sốt” đất liên tục diễn ra khiến “bản thân tôi là người kinh doanh cũng không thể hiểu nổi” - ông Nguyễn Trung Vũ, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Thế Kỷ Century - chia sẻ.
Trong khi ở TP.HCM, thị trường BĐS đã im ắng cách đây 2 – 3 năm thì BĐS ở Hà Nội cho tới tháng vừa rồi vẫn rất sốt. Lý giải về điều này, ông Vũ cho rằng do nguồn cung ở Hà Nội yếu.
Ông Tống Văn Nga – Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam - cũng đồng tình: Đất Hà Nội có hạn, thủ tục khó khăn hơn, nguồn cung yếu nên chắc chắn tham nhũng đất đai, gian dối trong quá trình giao dịch BĐS sẽ diễn ra.
Thủ tục rườm rà đẩy giá BĐS lên cao?
Ngoài nguồn cung yếu, một vấn đề nữa mà các chuyên gia về BĐS đặt ra đó chính là cơ chế và con người. Ông Vũ nhận xét: Trong khi TP.HCM không bao giờ có khái niệm tiền chênh thì Hà Nội, không có tiền chênh không mua. Cách vận hành của con người khiến thị trường bị thao túng.
Thủ tục rườm rà cũng là một trong những vướng mắc cho người đi xin dự án. NĐT là người hiểu hơn ai hết những rắc rối trong quá trình làm thủ tục hành chính, xin giấy phép từ các cấp, các ngành... Điều này vô hình chung làm nản lòng người làm dự án và phân biệt đẳng cấp người kinh doanh BĐS.
| Thông tin về các thủ tục giao dịch thị trường BĐS được cho là hạn chế và khó hiểu. |
Một cuộc điều tra định lượng của nhóm nghiên cứu với chủ đề “Tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở VN” do đại sứ Thụy Điển tại VN Staffan Herrstrom đứng đầu cho thấy: 35% số người được hỏi nghĩ rằng, việc giải quyết khiếu nại của HĐND địa phương về các vấn đề Sổ đỏ chỉ minh bạch nửa vời, 7% cho rằng không minh bạch. Điều tra tương tự cho thấy 48% những người được hỏi nghĩ rằng thời gian giải quyết lâu hơn so với qui định.
Nhiều dự án phải mất nhiều thời gian trong việc xin cấp phép. Số lượng dự án lớn nhưng đang chờ quy hoạch đã tác động phần nào đến sự khan hiếm và giá của BĐS năm 2010.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB – Tổng Giám đốc Group Cường Phát cho rằng: “Một dự án được đầu tư rất nhiều tiền của và công sức. Nếu tiền không được triển khai, không được giải ngân, các chủ đầu tư lại không có nguồn tài chính dự trữ mà phải huy động ngân hàng thì đó là khoản tiền trả lãi khổng lồ. Có rất nhiều chủ dự án không thể vực dậy để tiếp tục dự án…”.
| Nhiều dự án dang dở, kéo dài thời gian hoàn thiện đẩy giá BĐS tăng cao. |
Theo tổng kết của ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư kí hiệp hội BĐS Việt Nam: Toàn quốc hiện có 7.300 bộ thủ tục hành chính, trong đó riêng lĩnh vực đầu tư BĐS, hiện nay có 101 bộ. Vừa qua, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã rà soát thí điểm 14 bộ thủ tục hành chính và đã cắt được trên 30% tất cả các thủ tục, giảm thiểu chi phí của xã hội bình quân mỗi năm 1.600 tỷ đồng. Đồng thời, Nghị định 71 của Chính phủ ra đời, cởi mở hơn, đơn giản thủ tục của các NĐT đi xin dự án. “Duy nhất từ trước tới nay, Nghị định 71 và thông tư 16 là văn bản pháp qui lần đầu tiên ban hành có qui định cụ thể, mỗi loại giấy tờ cần những loại gì, cần bao nhiêu bộ hồ sơ và nộp như thế nào” quan tâm nhiều hơn đến NĐT giúp thị trường BĐS ngày càng minh bạch , ông Nguyễn Văn Minh khẳng định.
Có thể thấy, cho tới thời điểm này, các văn bản qui phạm pháp luật từ luật đất đai, luật Nhà ở, luật kinh tế BĐS của Nhà nước được ban hành tương đối ổn định, đầy đủ cơ sở pháp lý để NĐT tận dụng, kinh doanh BĐS minh bạch. Tuy vậy, không ít chuyên gia vẫn lo ngại: Việc minh bạch trong thị trường BĐS là điều không hề dễ.
Ông Nguyễn Trung Vũ (Công ty BĐS Thế Kỷ Century) cho rằng: Nhà kinh doanh BĐS hiểu hơn ai hết tại sao BĐS khó minh bạch. “Bạn cứ tưởng tượng: Mặc dù bạn chưa có giấy tờ đầy đủ nhưng lại có người mang tiền tới trong khi bạn đang cần tiền để chạy dự án. Thậm chí, họ còn nói: “Giấy tờ chưa xong cũng mua” thế thì bạn có bán không?”, ông Vũ thẳng thắn bày tỏ quan điểm.
Theo TS. Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, nếu Nhà nước không có cơ chế buộc NĐT phải minh bạch thì chắc chắn khi có người cầm tiền tới, NĐT sẽ gật đầu. Một trong những giải pháp của BĐS năm 2011 nhằm mục đích minh bạch hóa thị trường, TS. Tuyến đưa ra là: Nhà nước nên có kênh thông tin về dự báo thị trường, tránh tình trạng người dân kinh doanh theo kiểu cảm tính, “ăn theo” xu hướng và đầu tư theo cơn “sốt”. Nhà nước nên định hướng, dự báo một cách chính thức, để ổn định được tâm lý của người dân, tránh trường hợp cứ giá lên - xuống là đổ xô vào mua hoặc bán tống, bán tháo.
Tiểu Phương
Bình luận