Mua nhà không nên tham rẻ, tiền nào sẽ của nấy

Chung cư giá rẻ: Bán lỗ cũng khó

Phân khúc chung cư giá rẻ mặc dù có ưu thế về giá, được nhiều người trẻ lùng mua, nhưng phân khúc này cũng nhanh chóng bộc lộ những “điểm yếu” của mình.

Chị Trần Lan Anh (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, đi làm gần 10 năm nhưng hai vợ chồng chị cũng chỉ tiết kiệm được 500 triệu đồng. Cách đây 5 năm, hai vợ chồng chị đã vay mượn ngân hàng để mua 1 căn chung cư giá rẻ dưới 1 tỷ đồng.

Ban đầu khi có nhà, cả gia đình rất vui sướng. Nhưng ở được nửa năm thì căn hộ của chị bắt đầu bộc lộ nhiều nhược điểm.

Cụ thể, trên tường nhà đã xuất hiện nhiều vết nứt, cửa thông phòng và cửa nhà vệ sinh bị cong vênh, phải sửa chữa nhiều lần. Trần nhà bị thấm mốc nghiêm trọng. Đặc biệt, vào những ngày mưa to, nước mưa hắt qua khe cửa sổ khiến nhà chị phải thường xuyên chống ngập.

Không chỉ bên trong căn hộ, bên ngoài khu chung cư tường cũng xuất hiện rất nhiều vết nứt, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa được nghiệm thu và không thể hoạt động được.

Tại sảnh tầng 1, do không có lễ tân hay bảo vệ, nên người lạ tự do ra vào khiến khu chung cư như 1 cái chợ. Khi thì người đến tiếp thị mua ga, khi thì người đến tiếp thị học thêm tại các trung tâm tiếng Anh.

Đặc biệt, sau khi ở được 5 năm, nhà chị Lan Anh muốn bán để chuyển đến nơi ở tốt hơn, nhưng đã rao cả năm trời cũng không có người mua.

“Nhà tôi đầu tư nội thất đầy đủ, giá bán vẫn đúng bằng giá hợp đồng lúc mua như vậy coi như lỗ rồi, nhưng rao hơn 1 năm nay cũng chưa có khách mua”, chị Lan Anh chia sẻ.

Theo chị Lan Anh, nguyên nhân khiến khách “chê” căn nhà của chị do chất lượng của căn hộ không tốt, không có tiện ích và toà nhà xuống cấp nghiêm trọng do chất lượng xây dựng kém và không được bảo dưỡng thường xuyên.

Là một nhà đầu tư, anh Nguyễn Tuấn Minh cũng méo mặt khi đổ tiền đầu tư vào những căn hộ giá rẻ.

Anh Tuấn Minh cho hay, anh mua 2 căn hộ giá rẻ tại quận Hoàng Mai, những tưởng đây là phân khúc có cầu lớn, nên không lo đầu ra của sản phẩm. Anh Minh xuống tiền mua từ khi dự án bắt đầu khởi công. Nhưng đến nay, sau 2 năm bàn giao nhà, 2 căn hộ của anh Minh vẫn giữ nguyên mức giá bằng giá khi anh ký hợp đồng mua bán.

“Dự án chất lượng kém lại không có tiện ích xung quanh, nên không thể tăng giá được dù rất nhiều khách hỏi mua. Nếu tôi bán thì coi như lỗ nặng vì hơn 4 năm đầu tư, giờ lại bán bằng đúng giá lúc mua”, anh Minh cho hay.

Chung cư cao cấp: Lãi đậm

Chị Trần Thị Quốc Khánh (Long Biên, Hà Nội) kể, cách đây 2 năm, do có nguồn tiền nhàn rỗi nên chị quyết định mua 1 căn hộ nhỏ trung cao cấp tại dự án ở Gia Lâm, Hà Nội. Khi đấy, giá căn hộ chỉ mua chỉ tầm 2,2 tỷ đồng. Đến nay, căn hộ của chị đã có người trả 2,7 tỷ đồng.

Giống như chị Khánh, chị Lê Thuỳ Lan (Ba Đình, Hà Nội) cũng lãi đậm khi mua căn hộ chung cư tại khu vực Ngọc Khánh, Hà Nội. Thời điểm chị mua, giá của căn hộ này chỉ tầm 3 tỷ đồng, nhưng sau 2 năm giá giao dịch đã lên tới 4,5 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia bất động sản, phân khúc bất động sản cao cấp sinh lời tốt cho nhà đầu tư bởi nguồn cung hạn chế, trong khi chất lượng công trình tốt, tiện ích nhiều và là môi trường sống lý tưởng cho các hộ gia đình.

Ông Sử Ngọc Khương cho biết, hiện nay thị trường bất động sản nói chung không như không có dự án mới. Các dự án bất động sản cao cấp càng hiếm hơn do các vị trí trung tâm gần như không còn quỹ đất.

“Bất động sản cao cấp bán lại hay cho thuê đều dễ dàng, vì vậy, chủ đầu tư họ nhìn thấy tiềm năng của khách hàng cũng như sản phẩm của mình, họ sẽ không bao giờ giảm giá”, ông Khương nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho biết, 2 năm nay nguồn cung thị trường bất động sản giảm mạnh, trong đó, bất động sản cao cấp được coi là “hàng hiếm”, gần như không có dự án mới trên thị trường.

“Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM hiện nay đang thiếu nguồn bất động sản cao cấp do thủ tục cấp phép dự án mới đang siết chặt, vị trí để xây dựng bất động sản cao cấp cũng không còn nhiều”, ông Đính nhận xét.

Không chỉ là “hàng hiếm” về vị trí, bất động sản cao cấp còn có chất lượng xây dựng tốt, nằm trong quần thể khu đô thị với không gian sống xanh, tiện ích đẳng cấp và khu dân cư có trình độ dân trí cao. Những điểm này đã khiến cho giá của bất động sản cao cấp luôn tăng theo thời gian.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhà giá rẻ khi phát triển là để phục vụ cho đại đa số người dân. Nhưng phân khúc này không dành cho các nhà đầu tư, bởi lẽ chất lượng xây dựng kém, chủ đầu tư vì đưa ra giá thấp nên sẵn sàng “rút ruột” công trình, khiến nhiều toà nhà chỉ sau 1 đến 2 năm đi vào vận hành đã xuống cấp rõ rệt. Dự án xuống cấp thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ khó có lời.

Trong khi đó, đối với phân khúc cao cấp, chủ đầu tư thường rất chú trọng đến chất lượng công trình từ khi xây dựng đến khi vận hành. Vì vậy, nhiều khu chung cư cao cấp tại Hà Nội đi vào hoạt động cả chục năm nay, chất lượng vẫn rất tốt, không khác gì khi người dân mới nhận bàn giao nhà.

Ngoài ra, theo ông Võ, bất động sản cao cấp thường được phát triển bởi những chủ đầu tư lớn. Vì vậy, sản phẩm còn là bộ mặt, uy tín của họ, nên họ không chỉ xây xong cái nhà là xong, mà còn chăm chút dự án như một cách để thể hiện thương hiệu của mình. Đây cũng chính là lý do khiến bất động sản cao cấp không bao giờ giảm giá, mà chỉ tăng theo thời gian.

Thời điểm vàng của bất động sản cao cấp

Do nguồn cung bất động sản hạn chế, nên theo các chuyên gia bất động sản, khoảng thời gian 2 - 3 năm nữa sẽ là thời điểm vàng của thị trường địa ốc.

Ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch HĐQT Cen Group nhận định, về dài hạn, giai đoạn 3-10 năm tới, Việt Nam sẽ chạm tới giai đoạn vàng của thị trường bất động sản. Đó là thời điểm mà những nhu cầu cơ bản đã được thoả mãn và người dân sẽ có tích lũy tốt để có thể đầu tư và cải thiện chất lượng sống. Nhà đầu tư cần nhanh nhạy trước khi thị trường thiết lập mặt bằng giá mới.

"Quá trình đô thị hóa, tăng trưởng dân số mạnh mẽ và quy mô hộ gia đình giảm tạo ra nguồn cầu về nhà ở. Tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và được dự đoán sẽ lên mức 26% vào năm 2026. Chính vì vậy, nguồn cầu về nhà ở tại Hà Nội vẫn lớn, cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản còn nhiều", ông Hưng nói.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, do ảnh hưởng của dịch COVID-19, hiện thị trường bất động sản đang chững lại. Thị trường cũng đang bước vào giai đoạn bình thường mới và chỉ dành cho các nhà đầu tư trung và dài hạn, không còn cơ hội "lướt sóng".

“Ảnh hưởng của dịch bệnh chỉ là ngắn hạn, trong khi nguồn cung hạn chế, giá nhà trong 3 năm tới chắc chắn sẽ thiết lập một mức giá mới”, ông Võ nhận định.

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cũng nhận định, ngay trong đại dịch COVID-19, giá nhà tại các dự án vẫn không hề giảm, thậm chí phân khúc bất động sản cao cấp còn tăng nhẹ.

Điều đó chứng tỏ, nhu cầu nhà ở của người dân rất cao, trong khi nguồn cung dự án hiện nay đã giảm mạnh. Vì vậy, trong vòng 2 - 3 năm tới, giá nhà sẽ tăng mạnh.

Vị giám đốc sàn cũng tiết lộ, theo kế hoạch, một số dự án dự kiến ra mắt đầu năm nay đã tăng 15 - 20% so với cuối năm 2019. Nhưng do ảnh hưởng dịch COVID-19, nên chủ đầu tư đành chưa tăng giá và ra hàng nhỏ giọt.

“Tôi cho rằng, dịch COVID-19 chính là cơ hội để người dân mua được những sản phẩm tốt với mức giá hợp lý. Nhưng cuộc chơi của thị trường lúc này chỉ dành cho người có tiềm lực, trường vốn vì bất động sản sẽ chỉ sinh lời trong trung và dài hạn”, vị giám đốc sàn đánh giá.