Thời gian gần đây, tại nhiều dự án sau nhiều năm cư dân vào ở, khi tự đi làm thủ tục để cấp sổ đỏ, nhiều người mới giật mình vì căn hộ của mình đang bị thế chấp ngân hàng. Trong khi, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được bán các căn hộ đã được giải chấp. Tuy nhiên, việc làm thế nào để biết được căn hộ của mình đã được giải chấp là một bài toán khó đối với các cư dân.
Luật sư Nguyễn Quang Ngọc.
Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc - Đoàn luật sư Hà Nội - Giám đốc công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, tại điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 có quy định: Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
Tuy nhiên, điều 147 cũng có những ràng buộc khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà, cụ thể: Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án bất động sản mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.
Như vậy, pháp luật đã có quy định cụ thể về việc thế chấp dự án và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Tuy nhiên, theo ông Ngọc, vấn đề ở đây là cơ quan quản lý không sát sao, thậm chí buông lỏng quản lý. Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.
Chính vì vậy, để tránh việc mua phải căn hộ đã thế chấp, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản, uy tín của chủ đầu tư trong việc thanh toán các khoản nợ với các tổ chức tín dụng.
Bên cạnh việc tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư thì thông tin về tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án cũng buộc phải giám sát tiến độ thi công xây dựng dự án, bám sát việc thu tiền của khách hàng… Một tổ chức tín dụng có uy tín nhận thế chấp dự án cũng đồng nghĩa với việc có thêm kênh giám sát chủ đầu tư trong việc xây dựng dự án.
Theo quy định của pháp luật nhà ở thì dự án đang được thế chấp trước khi bán cần thỏa mãn một trong hai điều kiện: Dự án đã được giải chấp; dự án đã được bên nhận thế chấp đồng ý bán. Các thông tin này sẽ được thể hiện rõ trong thông báo về nhà ở đủ điều kiện bán theo thông báo của Sở Xây dựng. Do đó, khách hàng cần xác định rõ các nội dung trong văn bản này trước khi xác định có mua nhà ở của dự án đó hay không.
Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã quy định là phải có ngân hàng bảo lãnh. Khách hàng nên mua các dự án được ngân hàng bảo lãnh và phát hành chứng thư bảo lãnh.
>>> Đọc thêm: Công ty Gia Tuệ lập dự án 'ma' lừa đảo khách hàng?
Bình luận