• Zalo

Hiểu thị trường, chớp thời cơ mua nhà

Kinh tế Thứ Ba, 05/07/2011 09:17:00 +07:00

(VTC News) - Các nhà quản lý, chuyên gia tư vấn để độc giả hiểu thị trường bất động sản từ đó chớp thời cơ mua nhà.

(VTC News) - Hiện, nhiều khu đô thị từ bình dân đến cao cấp đang được đầu tư  xây dựng. Đáng nói là mức giá của bất động sản đã về với giá trị thực chứ không bị thổi phồng như trước đây. Vì vậy, thời điểm này là cơ hội cho người có nhu cầu về nhà ở.

Các nhà quản lý, chuyên gia trả lời những vấn đề độc giả quan tâm về thị trường bất động sản.

Chung cư cao cấp Keangnam. (Ảnh: Hà Thành)

Có vô vàn các công ty đầu tư vào lĩnh vực này khiến tổng vốn đầu tư có thể vượt quá cả trăm tỷ USD. Ví dụ như Vincom – công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản cao cấp nổi bật nhất với 3 dự án “hàng khủng” Royal City, Times City và Vincom Village.

Dự án Royal City với tổng vốn đầu tư lên tới 9.999 tỷ đồng. được khởi công từ đầu năm 2010 và đưa ra thị trường trong quý 3 năm 2010. Về cơ bản, Vincom đã hoàn thành việc bán các căn hộ tại Royal City, số lượng căn hộ còn lại dự kiến sẽ được đưa ra thị trường khi dự án sắp sửa được hoàn tất.

Dự án Times City – khu phức hợp đa năng hiện đại trên diện tích 36ha, tại 458 Minh Khai, Hà Nội đã được Vincom chính thức khởi công vào tháng 2/2011, dự kiến hoàn thành vào năm 2013 với tổng số vốn đầu tư là 5.500 tỷ đồng.

Vincom Village nằm tại Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội với quy mô khoảng gần 200ha, trong đó có đến 41 ha là mặt hồ có vốn đầu tư lên tới gần 10.000 tỷ đồng. Dự án có khoảng 800-1000 căn biệt thự với nhiều loại diện tích khác nhau điển hình như 200m2, 225m2, 227m2, 292,7m2, 342m2,…

Sông Đà – Thăng Long, đại gia trong ngành bất động sản khác cũng không bỏ qua thị trường từng được đánh giá là vô cùng béo bở này với dự án Usilk City - Dự án khu đô thị mới Văn Khê mở rộng. Usilk-City có quy mô 9,2ha được thiết kế, tư vấn quản lý dự án bởi các đối tác đến từ Hàn Quốc. Vốn đầu tư của dự án này lên tới 10.000 tỷ đồng.


Các khách mời đang tham gia giao lưu trực tuyến với độc giả

Bên cạnh Mandarin Garden, Ecopark, Times City, Star City Centre – Hà Nội là một trong những dự án đang được quảng bá rầm rộ trên truyền hình. Star City Centre tọa lạc  Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Đây là dự án có số vốn rất lớn, tên tới 12.000 tỷ đồng. Quy mô dự án gồm hơn 500.000m2 sàn xây dựng, trong đó có khoảng 160.000m2 sàn nhà ở, và hơn 200.000m2 sàn thương mại. Dự án do Tập đoàn Đại Dương làm chủ đầu tư.

Không chỉ những công ty lớn đổ xô vào xây chung cư, các công ty nhỏ trong ngành bất động sản cũng ồ ạt bung hàng với số vốn khổng lồ. Mới đây, ngày 22/5/2011, Futa Land đã mở bán sản phẩm đất nền dự án Phương Trang tại Hà Nội. Dự án được quy hoạch hoàn chỉnh với tổng diện tích lên đến 147ha, vốn đầu tư gần 9.000 tỷ đồng

Dự án Sunny Garden City được chủ đầu tư đổi tên từ dự án CEO Quốc Oai trước đây, với quy mô 24,4ha, tổng mức đầu tư 2.000 tỷ đồng. Dự án bao gồm khoảng 330 căn nhà vườn, biệt thự cao cấp diện tích từ 180 – 530m2 và khoảng 300 căn hộ từ 90 đến 156m2.

Lượng tiền nhàn rỗi trong dân tại các khu vực phía Bắc vẫn rất cao, người dân có xu hướng mua nhà bằng tiền tích trữ và tiết kiệm. Do đó, đây chính là thời điểm thuận lợi để những đối tượng này tranh thủ mua nhà.

Trong những ngày qua, số điện thoại đường dây nóng cũng như email của báo điện tử VTC News nhận được rất nhiều ý kiến của độc giả bày tỏ sự quan tâm rất lớn đến vấn đề trên.

Qua cuộc giao lưu "Thị trường bất động sản, cơ hội cho người cần nhà ở", độc giả có cơ hội chia sẻ với các chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp về cơ hội mua nhà, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, những chính sách đất đai sát sườn với người dân, doanh nghiệp…

Khách mời tại buổi giao lưu

Buổi giao lưu trực tuyến có sự tham gia của:

Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường.
Luật sư Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross và Cộng sự.
Ông Phạm Thanh HưngPhó Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Thế Kỷ (CEN Group)

Nội dung giao lưu                              

Ông Đặng Hùng Võ và ông Vũ Xuân Thiện đang giao lưu.

(Thúy Nhàn- Thanh Xuân, nữ - 34): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy - Tôi không phải là người có hộ khẩu ở Hà Nội. Vậy muốn mua một căn hộ cần làm những thủ tục gì? Theo ông, với mức tiền của của nhân viên ăn lương, ông có thể tư vấn cho chúng tôi mua chung cư ở khu vực nào hiện nay là hợp lý với thu nhập của chúng tôi?    

Luật sư Trần Quang Huy:  Chị vẫn có thể mua nhà được khi chị không có hộ khẩu thường trú ở Hà Nội.                    

Chị sẽ làm hợp đồng mua bán căn hộ, các giấy tờ chị cần chuẩn bị như: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu, hộ khẩu.                                                                                                      

Với mức tiền thì chị có thể trao đổi trực tiếp với các chuyên gia về BĐS

(Hoàng Thái- TP. Thanh Hóa , nam - 33): Hỏi Luật sư Quang Huy - Với vai trò là người hiểu rõ luật trong lĩnh vực BĐS, và những vụ kiện cáo trong lĩnh vực BĐS, thực tế, đã có rất nhiều bài học “đắt giá” cho các nhà đầu tư bất động sản, ông có thể chia sẻ một số lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này?   

Luật sư Trần Quang Huy – Công ty Luật Bross và Cộng sự. 

Luật sư Quang Huy: Bất động sản là thị trường rộng và rất phức tạp về mặt pháp lý. Biện pháp bảo vệ tốt nhất cho các nhà đầu tư chính là sự tìm hiểu và cân nhắc những quyết định đầu tư dựa trên những thông tin đáng tin cậy của chính họ.

Có rất nhiều lời khuyên cho vấn đề này, tuy nhiên, một nguyên tắc chung trước khi đưa ra một quyết định đầu tư là nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ năng lực thực sự của chủ đầu tư dự án, các quy định pháp lý có liên quan và đặc biệt nên tham vấn ý kiến của những chuyên gia có kinh nghiệm về thị trường, am hiểu pháp lý.

(Mai Thành, Nam - 43): Xin hỏi Luật sư Huy, Tôi muốn mua một mảnh đất rau màu, thời hạn sử dụng đất đến 2013, vậy mua đất này có an toàn không? Liệu đến năm 2013, khu đất rau màu có bị thu hồi và chia lại? Tôi là người có hộ khẩu không cùng huyện với địa điểm khu đất? Vậy tôi có được đứng tên sổ đỏ? Khu đất đó trong cùng 1 sổ đỏ với đất trồng lúa khác, vậy thủ tục tách sổ cho tôi như thế nào? Tôi cần làm thủ tục gì để mua được mảnh đất đấy? Tôi có thể chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rau màu thành đất thổ cư không vì mảnh đất này nằm xen kẹt trong thổ cư và không thuộc quy hoạch. Thủ tục như thế nào và cách tính phí như thế nào?        

Luật sư Quang Huy: Về vấn đề của anh tôi xin trả lời vắn tắt như sau:

Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng đất rau màu (đất sản xuất) được áp dụng cho một số đối tượng nhất định có đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai. Nếu anh mua đất này để ở thì không hề an toàn và trái Luật. Việc chuyển đổi từ đất sản xuất sang đất thổ cư sẽ được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn. Anh cần phải tìm hiểu rõ quy định này tại cơ quan quản lý đất đai tại địa phương trước khi đưa ra quyết định.

-    Về nguyên tắc những khu đất bên này có thể bị thu hồi và chia lại khi hết hạn. Anh chỉ có thể được đứng tên trên sổ đỏ khi những thủ tục về chuyển nhượng đất đai được hoàn tất theo đúng quy định của pháp Luật.

Đất sản xuất có thể chuyển đổi sang đất thổ cư và phải nộp thuế quyền sử dụng đất và các loại phí và lệ phí khác theo quy định. Tuy nhiên đối với mỗi trường hợp và vị trí cụ thể anh cần tham vấn ý kiến của cơ quan đất đai của địa phương để có được những hướng dẫn cụ thể.

(Thu Huế- Mỹ Đình- Hà Nội), Nữ - 27): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng Sàn giao dịch Bất động sản Thế Kỷ (CEN Group) Tôi được biết nhiều dự án bất động sản tại Hà Nội đang giảm giá. Ví dụ dự án Geleximco (Đại lộ Thăng Long, Hà Nội), khu A, B, C, D đã giảm từ 5-7 triệu đồng/m2, giá mỗi m2 liền kề hiện chỉ khoảng 40-42 triệu đồng/m2, giá khu A giá 55-60 triệu đồng/m2, vậy lý do nào khiến BĐS giảm mạnh thế? Mức giá đó, tôi mua có phù hợp không hay đợi giảm tiếp?      

Ông Phạm Thanh Hưng: Đối với những khu đô thị mới nằm ngoài khu vực nội thành, có một tỷ lệ rất lớn người mua là các nhà đầu tư, vì vậy khi thị trường tài chính tiền tệ thắt chặt, kinh tế vĩ mô gặp khó khăn thì hiệu quả đầu tư đạt được là không cao. Lý do chính là chi phí vốn lớn, nhu cầu đầu tư cũng như sử dụng đều giảm kèm theo các chi phí về triển khai dự án cũng tăng. Vì vậy, các nhà đầu tư có xu hướng cắt lỗ bằng cách bán giảm giá, để chuyển sang đầu tư ở những kênh khác.

Việc có giảm tiếp hay không thì còn phụ thuộc vào tình hình thay đổi của kinh tế vĩ mô và các yếu tố tác động về cung cầu của thị trường, khó phán đoán chính xác. Nhưng, theo tôi ít nhất trong vòng từ nay đến cuối năm, khó có khả năng tăng giá.                                 

(Thanh Hoa Đống Đa- Hà Nội), Nữ - 34): Xin hỏi Luật sư Quang Huy, tôi được biết Ngân hàng Nhà nước cấm niêm yết hàng hóa trên thị trường Việt Nam bằng USD nhưng hiện nay, tôi thấy trong các hợp đồng mua bán chung cư vẫn chủ yếu giao dịch bằng tiền USD? Vậy điều này có vi phạm không và vi phạm như vậy sẽ xử lý như thế nào?       

Luật sư Trần Quang Huy: Đây đang là một vấn đề rất nóng hổi và là chủ đề tranh chấp của rất nhiều hợp đồng mua bán chung cư và các giao dịch BĐS khác.

Nếu hợp đồng quy định giá cả và việc thanh toán đều thực hiện bằng USD thì sẽ vi phạm qui định của pháp luật. Hợp đồng sẽ được coi là vô hiệu trong trường hợp này. Nếu vụ tranh chấp giữa các bên đã được tòa án thụ lý thì việc sẽ được giải quyết theo quy định của Luật dân sự và các quy định của luật có liên quan khác. Trường hợp tranh chấp chưa được đưa ra cơ quan tòa án thì các bên có thể thỏa thuận với nhau về cách thức xử lý hợp đồng này theo hướng điều chỉnh lại điều khoản về cách ghi, giá cả và phương thức thanh toán bằng đồng Việt Nam.

(Thế Cường- Hoàng Mai- Hà Nội), Nam - 34): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng -Theo chuyên gia thì đến bao giờ thì thị trường BĐS mới tăng trưởng trở lại? Hiện tại tôi đang ở Hà Nội, nếu đầu tư thì đầu tư vào khu vực nào có tiềm năng?   

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc sàn giao dịch Bất động sản Thế Kỷ (CEN Group) 

Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi nghĩ rằng thị trường bất động sản Hà Nội có thể có những khởi sắc từ cuối năm 2011 và có thể cũng sẽ muộn hơn. Khi đó, những yếu tố của kinh tế vĩ mô đã được ổn định hơn, đồng thời với những điều chỉnh về chính sách tiền tệ và tín dụng, đặc biệt đối với bất động sản.

Những khu vực đầu tư có tiềm năng ở Hà Nội nói riêng và các đô thị trên cả nước nói chung, phần nhiều phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư phát triển hạ tầng ở khu vực đó. Vì vậy, có nhiều xu hướng và quan điểm khác nhau đối với việc đầu tư bất động sản, các bạn cần nghiên cứu và nắm bắt những thông tin này để đưa ra quyết định đầu tư một cách thông minh nhất.

(Hải Yến, 43 tuổi, Hải Dương) hỏi ông Đặng Hùng Võ - Gần đây, các phương tiện thông tin đại chúng có nói là bất động sản giảm giá, nhưng thực tế tôi thấy giá vẫn khá cao. Tôi xin hỏi, đây đã là thời điểm nên mua bất động sản chưa? Hay nên chờ thêm 1 thời gian nữa? Và đến bao giờ thì nên mua?       

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Việc mua lúc nào thì phụ thuộc vào nhu cầu thực của mình, câu trả lời của tôi dành cho những người có nhu cầu mua nhà để sử dụng, chứ không phải cho những người có nhu cầu mua nhà cho mục đích kinh doanh.

Sự thực, hiện nay đúng là có biểu hiện xuống giá, nhưng cũng chưa phải là lúc nó biểu hiện xuống với một tốc độ mạnh vì hiện nay mới đang diễn ra việc một số nhà đầu tư năng lực tài chính yếu phải chuyển dự án cho những nhà đầu tư lớn, và việc sáp nhập các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhỏ và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn, việc xuống giá nhiều hơn sẽ xảy ra sau giai đoạn này.

Vậy thì, nếu lúc này bạn thực sự cần nhà thì có thể mua cũng được, có thể chờ đợi được thì cũng có thể chờ thêm một thời gian nữa thì sẽ có lợi hơn.

Tất nhiên, đây là một ý kiến chung. Còn ở Hà Nội thì quy luật trên sẽ chậm hơn, vì cái "cầu" của Hà Nội thì lớn hơn "cung" rất nhiều lần. "Cầu" của Hà Nội là "cầu" của cả nước.

(Nữ - 24): Tôi muốn hỏi với thu nhập của tôi như hiện nay là 3 triệu đồng/tháng và chồng tôi cũng có thu nhập như tôi thì chúng tôi có thể có hy vọng sẽ có một căn hộ dành cho những người có thu nhập thấp không thưa ông? Quy định để được mua nhà thu nhập thấp là gì?     

Ông Vũ Xuân Thiện: Đối với nhà thu nhập thấp được thực hiện theo phương thức xã hội hóa rất cao, các dự án này đã được hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp,…

Giá bán, giá cho thuê và thuê mua được DN tính đủ chi phí đầu tư và không được tính các ưu đãi của Nhà nước, chỉ được tính lợi nhuận không quá 10%. Giá bán, giá cho thuê và thuê mua phải được UBND cấp tỉnh thẩm định và phê duyệt. Do vậy, giá nhà ở thu nhập thấp là giá rất phù hợp với những người dân có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, như bạn hỏi, với 2 chồng thu nhập 1 tháng khoảng 6 triệu đồng, mà không có khoản thu nhập nào khác thì việc mua được 1 căn nhà thu nhập thấp sẽ rất khó khăn.

Theo quy định tại quyết định 67 của Thủ tướng Chính phủ thì bạn có thể được vay tiền của Ngân hàng phát triển để mua nhà thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiện tại việc vay tiền theo quy định còn rất khó khăn.

Theo tôi có rất nhiều các hình thức để có chỗ ở, không nhất thiết chỉ có mua hoặc sở hữu. Ở các nước phát triển việc sử dụng hình thức thuê nhà ở là rất phổ biến, phổ biến hơn rất nhiều sở hữu nhà ở. Nếu người dân thay đổi được thói quen về nơi ở, mà lựa chọn hình thức cư trú phù hợp với khả năng của mình thì sẽ giải quyết được vấn đề khó khăn về nhà ở.

Hiện nay, nhà nước cũng đang thực hiện nhiều biện pháp quan trọng để tạo cho người dân có cơ hội sở hữu nhà ở dễ dàng hơn như: thúc đẩy các dự án nhà ở có thu nhập thấp, nhà ở xã hội, đặc biệt là đang tập trung đẩy mạnh phân khúc xây dựng các căn hộ cho thuê.

(Huy Sáng- Hải Phòng), Nam - 31): Xin hỏi Luật sư Quang Huy - Để tránh những chiêu của “cò đất” hiện nay thì NTD cần phải làm gì? Và lưu ý những gì?    

Luật sư Trần Quang Huy:  Để tránh những chiêu cò đất như anh nói và thực hiện giao dịch một cách chính xác và đúng luật tôi có một số lời khuyên như sau:

-    Cần tìm hiểu rõ về chủ đầu tư, chủ đất để đảm bảo giao dịch với đúng người có thẩm quyền trong việc chuyển nhượng nhà đất.

-    Việc giao dịch cần phải tuân thủ đúng những hình thức hợp đồng và nội dung giao dịch phải phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật đất đai và các quy định pháp lý có liên quan khác.

-    Anh nên tham vấn bạn bè, chuyên gia có nhiều kinh nghiệm để tìm hiểu các thông tin về chủ đầu tư, thông tin pháp lý trước khi quyết định đầu tư

(Thu Thủy, 28 tuổi, Hà Nội) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Nếu thị trường bất động sản "phá băng" có ảnh hưởng đến tình hình lạm phát hay không? Với tình hình hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS kêu khó, vậy hướng đi nào cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là tốt nhất?          

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường. 

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tình trạng nguội lạnh của thị trường BĐS là hệ quả của các giải pháp kiềm chế lạm phát. Trong kinh tế, khi rơi vào hoàn cảnh lạm phát thì buộc phải sử dụng chính sách giảm cung tiền cho thị trường bằng cách nâng lãi suất ngân hàng để thu tiền trở lại các ngân hàng thương mại. Điều đó là trái với nhu cầu cần vốn của thị trường BĐS và ở bất kì nước nào thì câu chuyện này luôn luôn xảy ra khi phải chống lại lạm phát.

Vậy thì, chúng ta đừng hi vọng chúng ra sẽ phá băng cho thị trường BĐS lúc này vì lúc này chúng ta vẫn đang phải tiếp tục sự nghiệp kiềm chế lạm phát. Nhiều nhà kinh doanh BĐS đang kêu ca than vãn vì luồng vốn tín dụng vào thị trường BĐS đang bị kiểm soát, nhưng sự thực thì các nhà đầu tư BĐS có được vay với lãi suất trên 20% thì cũng không phải là tiền vay cho đầu tư BĐS.

Thời gian thị trường BĐS nóng chứa những yếu tố đầu cơ khá mạnh, có "bong bóng" trong thị trường đã đóng góp cho lạm phát ngày hôm nay, vậy hệ quả hiện nay là tất yếu vì những diễn biến trước đây trên thị trường.

Thị trường có những lúc nóng, lúc lạnh cũng là chuyện bình thường trong một cơ chế thị trường, cách tốt nhất là các nhà đầu tư hiện nay hãy chủ động tìm kiếm vốn thông qua hình thức góp vốn của người tiêu dùng, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để tìm hướng đi cho những dự án đang triển khai.                                        

(Thục Quyên- Ba Đình- Hà Nội, Nữ - 31): Xin hỏi GĐ Phạm Thành Hưng - Doanh nghiệp ông có chính sách giảm giá hay hỗ trợ cho người mua không? Cụ thể việc hỗ trợ này như thế nào? Chúng tôi được hưởng lợi gì khi mua?           

Ông Phạm Thanh Hưng: CEN Group là một đơn vị chuyên phân phối và tiếp thị các dự án bất động sản nên các chính sách giảm giá hay hỗ trợ cho người mua là của chủ đầu tư. Nhưng, hiện nay rất nhiều các chủ đầu tư đã có các chính sách nhằm giảm giá hay hỗ trợ người mua khác nhau.

Ví dụ: Hiện chúng tôi đang chào bán dự án Unitown trong khu đô thị mới Bình Dương, chủ đầu tư Becamex – TDC đang có chính sách thanh toán kéo dài tới 50 tháng ( tính từ thời điểm này), nhưng có thể được nhận nhà trong thời gian 18 tháng, phần còn lại không tính lãi, không tăng giá, ngoài ra khách hàng mua còn có cơ hội được bốc thăm trúng thưởng xe ô tô Camry và xe máy Piaggio LX.

Hay một dự án khác là Nhatrang Center, hiện đã hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào sử dụng nhưng khách hàng có thể thanh toán trong khoảng thời gian kéo dài và sẽ được giảm giá tới 15% nếu đóng tiền ngay và nhận nhà.

Để biết thêm thông tin chi tiết về các chương trình giảm giá hay hỗ trợ cho người mua của chủ đầu tư, kính mời quý độc giả tới thăm siêu thị dự án của CEN Group tại số 137  Nguyễn Ngọc Vũ – Cầu Giấy – Hà Nội.

Điện thoại: 04 62636688 hoặc Website: sieuthiduan.net                                        

(Đức Thịnh, 35 tuổi, Bắc Ninh) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Trong thời gian gần đây, việc kiểm tra và xử lý các sàn giao dịch BĐS chưa được thực hiện một cách rốt ráo, mới chỉ mang tính chất “rung chuông”. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến các sàn hoạt động thiếu tính minh bạch. Theo ông, cần có giải pháp gì để quản lý các sàn giao dịch này hoạt động hiệu quả hơn?         

 Ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Ông Vũ Xuân Thiện: Sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động mới, do vậy, trong quá trình triển khai thực hiện không tránh khỏi những bất cập. Mục tiêu quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản là thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Đến nay, trên cả nước đã có trên 900 sàn giao dịch bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong số đó, có những sàn giao dịch bất động sản hoạt động không hiệu quả hoặc còn những vi phạm, không thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật. Năm 2010, Bộ Xây dựng đã tiến hành thanh tra, kiểm tra tổng số là 128 sàn giao dịch bất động sản. Trong đó, tại TP.HCM là 66 sàn, Hà Nội là 62 sàn. Nhằm mục tiêu phát hiện những khiếm khuyết, sai sót lệch lạc, kịp thời uốn nắn, điều tiết cho phù hợp. Sau khi kiểm tra thì thanh tra đã lập biên bản xử lý tại Hà Nội là 28 sàn, TP.HCM là 32 sàn. Trong đó, quyết định xử phạt tại Hà Nội là 9 sàn, TP.HCM là 11 sàn, số còn lại đã được nhắc nhở, để điều chỉnh phù hợp với quy định của pháp luật.

Trong thời gian tới, các cơ quan quản lý nhà ở về bất động sản ở Trung ương và địa phương sẽ tiếp tục thực hiện việc thanh tra, kiểm tra thường xuyên các sàn giao dịch bất động sản để kịp thời phát hiện các sai phạm về giao dịch mua bán, thực hiện các dịch vụ trong kinh doanh bất động sản. Kiên quyết xử lý các sàn giao dịch bất động sản cố tình vi phạm trong giao dịch và những hành vi gian dối, làm giá, gây mất ổn định thị trường

Đồng thời cũng tăng cường công tác tuyên truyền, tập huấn để nâng cao nhận thức của các sàn giao dịch cũng như người dân khi tham gia thị trường bất động sản.                           

(Kim Anh, Trường ĐH Văn Hóa) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Theo nhận định chủ quan của ông thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào? Bao giờ sẽ ấm lên, và cần yếu tố gì để ấm?          

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tất nhiên, nếu chúng ta vượt qua tình trạng lạm phát hiện nay thì sẽ dẫn tới được trạng thái bình ổn của thị trường nói chung, dòng vốn từ các ngân hàng thương mại cho đầu tư BĐS sẽ trở lại thị trường BĐS và thị trường lại tiếp tục ấm lên.

Lúc nào thị trường BĐS ấm lên hoàn toàn phụ thuộc vào thời điểm chúng ta kiềm chế được lạm phát, được tình trạng tăng giá hàng như hiện nay. Chúng ta cũng biết rằng, có dấu hiện một số mặt hàng đã ngừng tăng, hoặc tăng với mức độ chậm hơn trước đây.

Bên cạnh đấy, cũng còn nhiều mặt hàng mà ngay tối hôm qua truyền hình cũng đưa tin là đăng tăng gấp 2 - 3 lần như thịt với rau. Cái thời điểm nào chúng ta kiềm chế được lạm phát, đưa nền kinh tế tăng trưởng lại bền vững cũng là thời điểm khó có thể dự báo được, chúng ta hi vọng thời điểm này sẽ đến sớm nhất. Sau đó, sẽ là tình trạng bình ổn và ấm lên của thị trường BĐS.

(Huy Thông, 30 tuổi, ĐH Vinh) hỏi ông Vũ Xuân Thiện:Thông tin về các dự án nhà có thu nhập thấp ở Hà Nội có thể tham khảo ở nguồn nào là đáng tin cậy nhất?

Ông Vũ Xuân Thiện: Về thông tin dự án các dự án nhà thu nhập thấp, chúng ta có thể tham khảo tại các phương tiện thông tin đại chúng, website của Sở Xây dựng Hà Nội hoặc trực tiếp liên hệ với Sở Xây dựng Hà Nội và các chủ đầu tư có xây dựng các dự án nhà thu nhập thấp.

(Mai Hoa (Mê Linh- Hà Nội), Nữ - 36): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy - Giá trị của nhà đất bị đẩy lên quá cao so với thực tế phần lớn là do đội ngũ "cò". Càng đẩy giá cao thì "cò" càng có nhiều tiền? Như vậy có được coi là hành vi trục lợi không? Có chế tài nào xử phạt với "cò" BĐS?

Luật sư Trần Quang Huy: Với diễn biến của thị trường hiện nay, các nhà đầu tư và những người có nhu cầu nhà ở thực sự hoàn toàn có thể tiếp cận được với chủ đầu tư thực sự của dự án để kí được hợp đồng của dự án, thậm chí kèm theo rất nhiều quyền lợi khác từ việc khuyến mại của chủ đầu tư.

Đúng là đã có thời kì, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao do có rất nhiều tầng lớp trung gian tham gia. Nếu các giao dịch được thực hiện một cách minh bạch do những đối tượng có đủ điều kiện cung cấp dịch vụ mô giới BĐS thì đây là một hành vi bình thường. Trong trường hợp việc đẩy giá lên cao được thực hiện một cách không minh bạch thì dấu hiệu vi phạm pháp luật bắt đầu xuất hiện. Tùy theo tính chất mức độ của mỗi hành vi sẽ tương ứng với các chế tài xử lý khác nhau.

(Thúy Mai- Bắc Ninh, nữ - 29): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng - BĐS phía Nam rẻ là giá thực, còn BĐS phía Bắc xưa đến nay vẫn quen với giá ảo? Vậy ông có cách nào giúp người tiêu dùng lựa chọn để tránh giá ảo khi đi mua đất hay mua nhà chung cư?        

Ông Phạm Thanh Hưng: Trước hết, chúng ta cần phân biệt rõ khái niệm giá thực và giá ảo. Trong nền kinh tế thị trường, khái niệm giá thực là khái niệm tại đó có giao dịch thực tế diễn ra, dù đó là cao hay thấp. Vì yếu tố giá cao hay thấp được quyết định chính bởi quy luật cung cầu và các quy luật kinh tế vĩ mô khác. Còn khái niệm “giá ảo”, theo tôi đơn thuần là giá được niêm yết hoặc được chào bán mà không có người mua. Vì vậy, khi còn có người có nhu cầu mua thì việc tăng giá là tất yếu. Tuy nhiên, trong vài tháng trở lại đây, thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến những đợt giảm giá đáng kể của các dự án, điều nay cũng có thể thấy là sự tác động của quy luật cung cầu và các yếu tố kinh tế vĩ mô đã nói ở trên.

Người tiêu dùng cần phải biết đánh giá về giá trị và mục đích sử dụng của bất động sản và cũng nên có những so sánh với các sản phẩm dự án tương tự để đưa ra các quyết định lựa chọn hợp lý nhất.

Thu Hương - Lĩnh Nam - Hà Nội hỏi ông Đặng Hùng Võ: Tôi nghe báo chí viết nhiều về cơ hội mua nhà vào thời điểm hiện nay. Tuy nhiên tôi nhận thấy, giá đất vẫn cao và cơ hội để sở hữu được một ngôi nhà là rất khó. Ông có thể tư vấn cho tôi để chọn được một căn nhà khoảng trên 1 tỷ trong khu vực nội thành Hà Nội không?         

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Sự thực, giá nhà ở Hà Nội hiện nay thuộc 4 quận nội thành cũ: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình vẫn còn đang cao, bởi vì giá ở đây luôn luôn phụ thuộc vào hạ tầng và các dịch vụ công cộng, vậy thì tình trạng có xuống giá nhà ở 4 quận này cũng phải thuộc vào hoàn cảnh lạm phát ở mức độ cao hơn nữa. Tất nhiên, tình trạng đó sẽ rất khó xảy ra.

Nếu có ý định mua nhà Hà Nội ở mức thấp, bạn nên tính tới việc mua nhà ở những khu vực xa hơn như là các quận mới thành lập, một số huyện như Từ Liêm, Gia Lâm, Đông Anh... thì cũng có thể mua được những căn hộ thậm chí là dưới mức giá từ 800 triệu - 1 tỷ.

Tôi cho rằng, đây cũng là một giải pháp phù hợp với những người có khả năng thanh toán không cao tiếp cận với nhà ở.

Hiện nay cũng có rất nhiều nhà đầu tư đang cung cấp căn hộ với giá còn thấp hơn nhiều, nhưng vị trí là ở Xuân Mai, hoặc những nơi có khoảng cách 50 cây số tính từ trung tâm Hà Nội. Các nhà đầu tư này đang lấy khẩu hiệu: "hãy để tiền mua một cái xe tốt và một căn nhà rẻ ở xa" hơn là "mua một căn nhà giá cao ở khu vực nội thành".

Đức Trí, 27 tuổi, Hà Nội hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để đẩy thị trường bất động sản ấm lên? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?           

Ông Vũ Xuân Thiện: Theo tôi, có 5 yếu tố để làm thị trường bất động sản phát triển trong thời gian tới. Thứ nhất, kiểm soát dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản để chống đầu cơ, nhưng cũng chống gây sốc.

Thứ hai, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong các dự án, để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân; sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả; đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới.

Thứ ba, đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án, để các dự án bất động sản là nhà ở sớm đủ điều kiện để tham gia thị trường. 

Thứ tư, tiếp tục tập trung nguồn lực, đẩy mạnh các chương trình nhà ở xã hội. Đặc biệt quan tâm đến phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở cho thuê.

Thứ năm, tăng cường công tác tuyên truyền, công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý kịp thời các vi phạm trong kinh doanh bất động sản để làm lành mạnh thị trường.

(Vũ – 35 tuổi) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Đã có thông tin về việc tiến tới ngừng sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản, tôi là người thường xuyên quan tâm đến những diễn biến của thị trường này, mong đuợc các chuyên gia cho tôi được biết cụ thể hơn. Điều tôi lo lắng là nếu áp dụng việc này liệu có gây những phiền hà cho người dân?        

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Đây mới là đề xuất mang tính sáng kiến của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Trên thực tế, việc chúng ta sử dụng tiền mặt trong trường hợp hai bên mua bán tin cậy nhau thì không có vấn đề gì về rủi ro trong mua bán. Nhưng, nếu độ tin cậy nhau không cao hoặc có vấn đề về lừa đảo thì việc mua bán bằng tiền mặt sẽ xảy ra rủi ro rất lớn cho một bên.

Nếu việc mua bán này giao dịch qua ngân hàng, thì những rủi ro loại này không thể xảy ra. Vậy thì, tôi cho rằng đối với một đất nước đang tiêu bằng tiền mặt là chủ yếu như Việt Nam thì khuyến nghị trên được coi như là một giải pháp khuyến cáo đối với người tiêu dùng đang tham gia thị trường BĐS, lựa chọn cách thức để tăng độ bảo đảm trong giao dịch cho mình.

Để trở thành một điều bắt buộc theo quy định của luật pháp thì chắc là chưa đủ điều kiện đối với nước ta.

(Trịnh Hữu Chiến- Đồng Nai), Nam - 45): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy: Tại sao giá trị BĐS miền Bắc luôn cao hơn miền Nam? Các chủ đầu tư miền Bắc thường bán hàng theo kiếu "ban ơn" cho người mua hàng, trong khi ở miền Nam, khách hàng là thượng đế, được chăm sóc từ khi dự án mới hình thành. Vậy sự khác biệt này có làm cho thị trường BĐS đã khó khăn lại càng thêm đóng băng khi ý thức của NTD ngày càng nâng cao?    

Luật sư Trần Quang Huy: Giá cả phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Tại thị trường phía Nam khi nguồn cung dồi dào, thông tin công khai từ chủ đầu tư. Trong khi đó có một thời gian dài thị trường miền Bắc thiếu nguồn cung, thông tin nhiễu loạn khiến người tiêu dùng khó có điều kiện tiếp cận được thông tin chính xác và làm việc trực tiếp được với các chủ đầu tư.

Sự khác biệt trên đã dẫn đến hai bức tranh khác nhau về thị trường BĐS giữa hai miền. Tình trạng này dường như đang được thu hẹp lại một cách nhanh chóng trong bối cảnh nhà nước thắt chặt tín dụng và phần lớn các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Tôi nghĩ rằng, trong tương lai khi nguồn cung ngày càng dồi dào và khi người tiêu dùng đều rất tỉnh táo trong việc lựa chọn chủ đầu tư thì khác biệt này sẽ không còn tồn tại nữa.

(Việt Quốc- Quận 1- TP.HCM), Nam - 40): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng: Công ty ông có dự án nào bán chung cư trả góp hay chương trình bán trả góp không? Vợ chồng tôi thu nhập tổng cộng khoảng 10 triệu đồng/tháng, liệu có cơ hội mua nhà chung cư trả góp hay không? Khi mua nhà trả góp, thì phải trả trước tối thiểu bao nhiêu %? Giá 1 căn từ 70 đến 90m2 loại bình dân vào khoảng bao nhiêu? Có cần chứng minh tài chính, thu nhập để được mua nhà chung cư không? Thời gian mua nhà trả góp lâu nhất là bao nhiêu tháng?    

Ông Phạm Thanh Hưng: Hiện nay, các dự án mua nhà trả góp thường là có sự kết hợp với các ngân hàng và tùy theo mỗi ngân hàng sẽ có những chính sách khác nhau về thời hạn trả góp cũng như lãi suất.

Thông thường tỷ lệ thanh toán tối thiểu là 30% - 40%, nếu thế chấp bằng chính căn hộ được mua, thời gian trả góp tối đa trong vòng 15 – 25 năm và tất nhiên bạn phải chứng minh tài chính và thu nhập thường xuyên. Tuy nhiên, khó khăn đối với người mua nhà chung cư trả góp tại thời điểm hiện nay là lãi suất ngân hàng tương đối cao.

CEN Group hiện nay đang có một số dự án bán trả góp theo chính sách này, nhưng chủ yếu ở thị trường ở phía Nam. Trong đó, có những dự án mà giá chỉ khoảng 11-12 triệu đồng/m2, rất phù hợp với mức thu nhập của anh chị.

(Anh Tuấn - Hoàng Mai, Hà Nội) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Thực tế, khi thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư phải chạy đua với vốn. Để giải quyết vấn đề về vốn, NĐT nghĩ ra nhiều chiêu khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Vậy theo ông, những hình thức trên liệu có thực không? Và giá trị thực của những chung cư khi người mua nhà mua với giá khuyến mãi thì như thế nào?   

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Tôi không thể trả lời thay nhà đầu tư về "thật" hay "giả", vì mỗi nhà đầu tư đều có cách hành xử khác nhau. Nhà đầu tư mà tính bài toàn đầu tư dài hạn thì họ sẽ chọn chữ tín, lúc đó những khuyến mãi họ đưa ra là thật, còn nếu nhà đầu tư "chụp giật" thì chúng ta cũng phải hiểu đấy là những chiêu mang tính "giả" nhiều hơn "thật".

Về phía người tiêu dùng muốn tham gia mua nhà, chúng ta cần tìm hiểu theo nhiều kênh thông tin khác nhau về đối tác của mình. Sau đó, nếu những nguồn tin cho rằng đây là nhà đầu tư đáng tin cậy thì chúng ta cũng phải chuẩn bị nội dung hợp đồng rất chặt chẽ để phòng những rủi ro xấu có thể xảy ra đối với hợp đồng - là một văn bản pháp lý quan trọng.

Tôi cho rằng, người tiêu dùng cũng chỉ cần tính toán thế là đủ.

                

(Văn Hùng- Bình Thuận), Nam - 36): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng: Với tình hình hiện tại, thì nhà đầu tư Việt Nam chuyển hướng đầu tư bất động sản như thế nào?          

Ông Phạm Thanh Hưng: Có 2 xu hướng nổi trội hiện nay trong các nhà đầu tư bất động sản ở Việt Nam.

Thứ nhất: Nhóm những người đầu tư chủ yếu bằng vốn vay thì họ có xu hướng chọn những dự án bất động sản có khả năng sử dụng ngay, vị trí đẹp để đảm bảo khả năng khai thác nhằm quay vòng vốn nhanh.

Thứ hai: Nhóm những người đầu tư bằng vốn tự có thì thường chọn những dự án những tiềm năng tương lai và họ sẵn sàng chờ đợi do không bị áp lực về lãi suất và thời hạn thu hồi vốn.

Nhưng, nhìn chung các dự án thực sự có tiềm năng xét về giá trị sử dụng (bao gồm hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, các tiện ích thiết yếu cho cuộc sống) vẫn luôn thu hút sự quan tâm cao của các nhà đầu tư.

(Quý Châu, 45 tuổi, Hà Nội) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Hiện nay có văn bản nào quy định về tiêu chuẩn đối với chung cư cao cấp chưa thưa ông? Nếu có thì là văn bản nào? Điều kiện gì để coi là chung cư cao cấp. Vì hiện nay tôi thấy chung cư cao cấp quá nhiều.

Ông Vũ Xuân Thiện: Đối với các văn bản quy phạm pháp luật thì cụm từ chung cư cao cấp không có trong các văn bản. Theo thông tư số 14/2007 của Bộ Xây dựng, đối với chung cư thì chỉ có phân hạng chung cư từ hạng 1 đến hạng 4 và có các tiêu chí cụ thể để đánh giá chất lượng theo quy định phân hạng. Những chung cư được gọi là cao cấp, thì thường là các chung cư được xếp hạng 1, hạng 2.

(Ngọc Minh, Thị xã Cao Bằng) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Ông có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?   

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Sự thực mà nói, thị trường BĐS có liên quan rất chặt chẽ với thị trường tiền tệ vì các nhà đầu tư BĐS luôn luôn là khách hàng lớn của các ngân hàng đầu tư, không nhà đầu tư BĐS nào có vốn của mình để đầu tư được các dự án lớn.

Tỉ trọng tiền vay trong vốn đầu tư là rất lớn. Vậy, bất kì một động thái nào của thị trường tiền tệ cũng làm ảnh hưởng tới thị trường BĐS, như chúng ta quyết định giảm cung tiền cho thị trường (giảm cung tiền tức là tăng lãi suất ngân hàng) thì BĐS khó khăn về vốn, khi chúng ta khuyến khích tăng cung tiền (giảm lãi suất ngân hàng) cho thị trường thì thị trường BĐS có lợi về vốn.

Trong trường hợp, các nhà đầu tư BĐS vay vốn các ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng mà xảy ra tình trạng giảm giá BĐS thì tác động xấu của việc giảm giá trong thị trường BĐS sẽ tác động xấu vào thị trường tiền tệ, gây nên khủng hoảng tài chính (như đã thấy năm 1997 ở Đông Nam Á và năm 2008 ở Mỹ). Tình trạng này có nghĩa là việc giảm giá trong thị trường BĐS tới dưới giá trị thật sẽ có tác động rất mạnh vào thị trường tài chính tiền tệ làm đồng tiền mất giá.

Đối với thị trường chứng khoán, ở nhiều nước đã coi đây là một công cụ để tập trung vốn cho thị trường BĐS mà người ta vẫn gọi là "chứng khoán BĐS", những người tham gia thị trường chứng khoán BĐS cũng kì vọng rằng mình tham gia thì sẽ có lợi hơn sử dụng đồng vốn đầu tư vào việc khác.

Một thị trường chứng khoán mà thành phần chứng khoán BĐS chiếm tỉ trọng cao, thì những thăng trầm của thị trường BĐS cũng tác động tới giá cổ phiếu của thị trường chứng khoán. Đối với thị trường chứng khoán nước ta, mới đang có hình thức là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đưa cổ phiếu lên thị trường và những ảnh hưởng giữa thị trường chứng khoán và thị trường BĐS ở nước ta chưa nhiều.                             

(Minh Tuấn- Quảng Nam), Nam - 25): Xin hỏi GĐ Phạm Thành Hưng:Tôi thấy nhiều người nói tới phân khúc BĐS sinh thái sẽ phát triển mạnh. Vậy theo dự đoán của ông, thời gian tới, phân khúc bất động sản này sẽ thế nào?    

Ông Phạm Thanh Hưng: Trong vài năm trở lại đây, loại hình bất động sản sinh tháibất động sản du lịch được nhiều người nhắc tới. Quả thực đây là một phân khúc thị trường rất đặc thù, nhưng theo tôi đây vẫn là phân khúc chiếm thị phần rất nhỏ trong thị trường, do trong thực tế chúng ta còn đang cần quan tâm nhiều hơn đến bất động sản nhà ở, văn phòng, các khu công nghiệptrung tâm thương mại để đáp ứng những nhu cầu bức thiết của phần đông công chúng và sự phát triển chung của đất nước. Khi thu nhập tính theo đầu người của chúng ta được cải thiện đáng kể thì bất động sản sinh thái và du lịch sẽ dần tăng thị phần của mình.                          

(Thu Thủy, Hải Phòng) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Vấn đề phí trông xe, phí dịch vụ quản lý hiện nay bị các ban quản lý chung cư tự ý đưa ra. Có nơi giá quá cao khiến cư dân phản đối. Vậy, Cục có quy định nào với các mức phí cho những chung cư không?            

Ông Vũ Xuân Thiện: Về vấn đề phí và lệ phí, đối với nhà chung cư, Bộ Xây dựng có ban hành quyết định số 08, quy định việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó, có giao cho UBND cấp tỉnh ban hành quy định quản lý sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện của địa phương và ban hành các mức thu phí, lệ phí như phí trông xe, phí dịch vụ quản lý và các phí khác, trên cơ sở quyết định 08 của Bộ Xây dựng.                          

(Mai Thiết Tây Hồ- Hà Nội), Nam - 43): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy: Tôi xin hỏi, mức phí tại các khu chung cư hiện nay được xác định dựa vào quy định của UBND Thành phố hay thỏa thuận giữa người dân với chủ đầu tư? Khi có tranh chấp, dân cư tại khu chung cư biết kêu lên đâu để được giải quyết?      

Luật sư Trần Quang Huy: Về cơ bản các mức phí này đều dựa vào UBND tỉnh, TP. Người dân và chủ đầu tư có thể thỏa thuận về mức phí này, tuy nhiên việc thỏa thuận không được vi phạm các quy định nói trên của UBND tỉnh, TP.

(Anh Tuấn- Hoàng Mai- Hà Nội), Nam - 41): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy: Thực tế, khi thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư phải chạy đua với vốn. Để giải quyết vấn đề về vốn, NĐT nghĩ ra nhiều chiêu khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng. Vậy theo ông, những hình thức trên liệu có thực không? Và giá trị thực của những chung cư khi người mua nhà mua với giá khuyến mãi thì như thế nào?      

Luật sư Trần Quang Huy: Việc đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi nhằm thu hút khách hàng là những cách thức rất đáng hoan nghênh và linh hoạt trong cách đối phó với thị trường của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Theo tôi, những hình thức này nếu được các chủ đầu tư đưa ra một cách rõ ràng và minh bạch thì hoàn toàn là thực và có thể tin cậy được. Người mua nhà không nên quá quan tâm đến giá trị khuyến mại mà quan trọng nhất là phải tính toán để biết được giá bán thực khi mua nhà. Khi đã biết được giá thực của căn nhà, họ sẽ chọn những nhà đầu tư nào có giá hấp dẫn nhất cùng với năng lực đầu tư thật sự

(Thùy Vân- Thái Bình), Nữ - 31): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng: Hiện nay, tôi có 1 khoản tiền nhỏ nhưng không biết có nên đầu tư vào bất động sản hay không? Xin chuyên gia hãy cho tôi biết nên đầu tư vào cái gì? Nếu đầu tư vào bất động sản thì nên đầu tư vào căn hộ hay nhà lẻ, đất nền? Cơ hội và rủi ro của mỗi phân khúc đầu tư? Cảm ơn chuyên gia nhiều.         

Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi không biết khoản tiền “nhỏ” mà bạn nêu trong câu hỏi là bao nhiêu. Nhưng, tôi hiểu rằng bạn có một khoản tài chính hạn hẹp và có được do tích lũy, trong trường hợp này theo tôi bạn không nên mạo hiểm với thị trường bất động sản với góc độ là nhà đầu tư độc lập.

Hiện nay, chúng ta đang có những dự thảo về việc cho phép thành lập những quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Theo đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ hoàn toàn có thể tham gia vào thị trường bằng cách mua chứng chỉ quỹ và các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ phân tích cơ hội đầu tư để đảm bảo khả năng sinh lời và hiệu quả đồng vốn, giảm bớt rủi ro trong quá trình đầu tư.                               

(Quý Bảo, 40 tuổi, Hà Nội) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Tại sao giá trị BĐS miền Bắc luôn cao hơn miền Nam? Các chủ đầu tư miền Bắc thường bán hàng theo kiếu "ban ơn" cho người mua hàng, trong khi ở miền Nam, khách hàng là thượng đế, được chăm sóc từ khi dự án mới hình thành. Vậy sự khác biệt này có làm cho thị trường BĐS đã khó khăn lại càng thêm đóng băng khi ý thức của NTD ngày càng nâng cao?        

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Nếu nói về miền Bắc, chúng ta đang hướng về Hà Nội nhiều hơn, nếu nói về miền Nam chúng ta đang hướng tới TP HCM nhiều hơn.

Thị trường của hai thành phố này có những đặc trưng khác nhau, một là Hà Nội nói riêng và miền Bắc nói chung, chúng ta đã có 30 năm bao cấp trước khi bắt đầu đổi mới; thành phố HCM nói riêng và miền Nam nói chung chỉ có 10 năm bao cấp, vì vậy tư duy kinh tế ở mỗi một khu vực là khác nhau. Ở đâu bao cấp nhiều thì thường hay xem thường khách hàng, bao cấp ít thì coi khách hàng là trọng.

Quan hệ cung và cầu ở Hà Nội và TP HCM cũng hoàn toàn khác nhau, lượng dự án phát triển BĐS mới ở Hà Nội chỉ bằng 40% ở TP HCM, trong khi nhu cầu ở Hà Nội lớn hơn ở TP HCM rất nhiều, vì gần như ở tất cả các tỉnh, nhất là các tỉnh phía bắc đều có nhu cầu mua nhà ở Hà Nội nếu có điều kiện. Ở TP HCM hiện nay cung với cầu đã ở trạng thái khá phù hợp, mức giá cỡ 11 - 13 triệu/m2 căn hộ chung cư tại một số quận mới thành lập đang là phổ biến, mức giá này không thể thấy ở Hà Nội.

Như vậy, mối quan hệ giữa cung và cầu trong thị trường BĐS ở hai thành phố này rất khác nhau. Cung thấp, cầu cao thì người tiêu dùng bị coi thường; cung cao, cầu thấp thì người tiêu dùng được tôn trọng như thượng đế. Đấy cũng là một quy luật tất yếu.                            

(Vũ – 35 tuổi, Hà Nội) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Đã có thông tin về việc tiến tới ngừng sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản, tôi là người thường xuyên quan tâm đến những diễn biến của thị trường này, mong đuợc các chuyên gia cho tôi được biết cụ thể hơn. Điều tôi lo lắng là nếu áp dụng việc này liệu có gây những phiền hà cho người dân?            

Ông Vũ Xuân Thiện: Theo dự thảo về chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ có đề cập đến việc hạn chế sử dụng tiền mặt, tiến tới không sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch bất động sản. Đây là vấn đề cần thiết để quản lý thị trường và quản lý đồng tiền lưu thông trong thị trường bất động sản, hạn chế những giao dịch không minh bạch và hạn chế việc rửa tiền trong kinh doanh bất động sản.

Việc hạn chế sử dụng tiền mặt và thực hiện giao dịch qua ngân hàng đối với người dân VN nói chung và người tham gia thị trường bất động sản cần được quan tâm và làm quen, tránh những rủi ro không cần thiết.                 

(Thúy Mai- Trung Hòa- Cầu Giấy , nữ - 35): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng: Thực tế, đã có rất nhiều bài học “đắt giá” cho các nhà đầu tư bất động sản, ông có thể chia sẻ một số lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này?     

Ông Phạm Thanh Hưng: Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu tư có thể có lợi nhuận lớn nhưng luôn tiềm ẩn những rủi ro rất cao, đó cũng là quy luật. Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư nên lưu ý những vấn đề sau đây:

Thứ nhất: Trước khi đầu tư bất động sản chúng ta phải xác định được khả năng tài chính và dòng tiền để đảm bảo chúng ta có thể theo được dự án đầu tư tới cùng mà không bị đứt gánh giữa đường.

Thứ hai: Phân tích sản phẩm đầu tư về tiến độ, khả năng khai thác và thu hồi vốn, các chỉ tiêu tài chính và hiệu quả đầu tư, những rủi ro tiềm ẩn nội tại cũng như khách quan cần được xem xét kỹ lưỡng ở đây.

Thứ ba: Hãy suy nghĩ theo cách “bắt đầu từ điểm cuối”, tức là ai sẽ là người sử dụng sản phẩm đầu tư của mình khi nó hoàn thành và có dễ dàng để tìm ra họ hay không, đây sẽ là yếu tố quyết định sự thành công.

Thứ tư: Xem xét những rủi ro tiềm ẩn về yếu tố thị trường và đặc biệt là những thay đổi về chính sách, về quy hoạch, có phương án dự phòng nếu rủi ro xảy ra.

(Một độc giả nam - 37): Xin hỏi luật sư, năm 2008 tôi có mua 1 căn hộ chung cư, không vào tên hợp đồng chính chủ (tức là tôi mua chuyển nhượng qua một người khác) và có làm hợp đồng ủy quyền của người chủ nhà cho tôi trong thời hạn 10 năm. Trong hợp đồng ủy quyền ghi rõ, tôi có quyền thay mặt chủ hợp đồng căn hộ mua bán, cho thuê căn hộ nói trên, Vậy tôi muốn hỏi khi tôi có sổ đỏ căn hộ đó, tôi có được quyền bán căn hộ đó cho vợ tôi (cùng hộ khẩu) hay không? Và khi tôi thực hiện giao dịch bán như vậy thì có cần sự có mặt của người chủ hợp đồng hay không?     

Luật sư Trần Quang Huy: Trong trường hợp việc ủy quyền được tiến hành hợp pháp và khi có sổ đỏ anh có thể chuyển nhượng được căn hộ cho người khác.

Trong trường hợp anh chuyển nhượng cho chính vợ anh thì  trong nội dung chuyển nhượng cần xác định rõ việc vợ anh nhận chuyển nhượng, căn hộ sẽ là tài sản chung của vợ chồng. Anh cũng lưu ý rằng trường hợp này anh phải nộp thuế hai lần.

(Nguyễn Văn Châu, Nam - 32): Xin chào ban tư vấn Nhà tôi mua 1 căn chung cư của AZ sky Định Công đã được gần 2 năm, nhưng hiện nay vẫn chưa khởi công và có dấu hiệu lừa đảo, giá chúng tôi mua là giá gốc chênh lệch, phần chênh lệch này công ty AZ thu 1 phần và nhà đầu tư thứ cấp thu 1 phần. Hiện nay dự án không có dấu hiệu gì khởi công, trong khi chúng tôi mua với hy vọng năm nay sẽ có căn hộ để ở. Vậy tôi xin hỏi nếu tôi đòi lại tiền thì phần tôi đòi được sẽ là toàn bộ giá gốc phần chênh và lãi suất không? Lãi suất công ty chỉ trả 8% 1 năm so với hiện nay là quá thấp, chúng tôi có được phép đòi theo thị trường không? Xin cảm ơn  

Luật sư Trần Quang Huy: Về nguyên tắc khi một bên nghĩa vụ không thực hiện đúng trong hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng đòi lại tiền đã nộp và một khoản yêu cầu bồi thường thực hiện.

Trong trường hợp của bạn việc thỏa thuận lãi suất hoàn toàn dựa trên cơ sở tự nguyện của hai bên. Nếu không thống nhất được với lãi suất và dự án không được thực hiện theo đúng cam kết thì bạn có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại.  Nếu các bên không thống nhất được với nhau và vụ việc được đưa ra tòa án thì tòa án sẽ quyết định về hiệu lực hợp đồng, số tiền trả lại và mức bồi thường cụ thể.

(Hồng Nhung- Gia Lâm, nữ - 37): Xin hỏi GĐ Phạm Thanh Hưng: Tôi muốn mua nhà từ chính chủ đầu tư, vậy có cách nào để khách hàng tiếp cận trực tiếp được không? Hiện nay tôi thấy đa số các dự án đều bán qua các khâu trung gian, ít nhất cũng là vài ba khâu. Như vậy, giá sẽ đẩy lên rất cao. Tôi xin cảm ơn!  

Ông Phạm Thanh Hưng: Đúng là có hiện tượng các chủ đầu tư thích bán qua trung gian là các nhà đầu tư thứ cấp. Bởi vì, họ (các nhà đầu tư thứ cấp) có khả năng tài chính, hiểu biết về thị trường, hiểu biết về pháp luật nên khả năng ra quyết định nhanh, còn nếu bạn cho người tiêu dùng thì thời gian rất lâu vì phải bán lẻ cho nhiều khách hàng.

Còn nếu chủ đầu tư có chính sách bán lẻ trực tiếp cho người tiêu dùng thì giá chào bán lần đầu cũng đã rất cao, vì họ phải tính đến chi phí về vốn như Royal City, Time City, Star City, Indochina Plaza  Hanoi.

Mặc dù vậy, đối với những dự án mà chủ đầu tư có chính sách bán sỉ cho nhà đầu tư thứ cấp thì khi công bố sản phẩm dự án thì các chủ đầu tư vẫn phải công khai nhưng do người tiêu dùng do không hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản nên họ ít biết được những thông tin này. Vì vậy, bạn nên chú ý và quan tâm theo dõi thông tin về các dự án được chào bán.

(Thanh Hà, 24 tuổi, Hà Nội) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Hàng nghìn tỷ đồng nằm chết hoặc treo ở các dự án BĐS lớn, các siêu dự án trong khi nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn chưa bao giờ đủ. Phía Bộ có định hướng gì để các dự án BĐS gắn với nhu cầu thiết thực của dân hiện nay không?   

Ông Vũ Xuân Thiện: Trên thực tế, các dự án đã được đầu tư và đang được đầu tư các khu đô thị, các khu nhà ở mới thường quan tâm đến phân khúc nhà ở cao cấp hoặc nhà biệt thự, ít quan tâm đến phân khúc nhà ở trung bình hoặc nhà ở giá rẻ.

Bộ Xây dựng cũng đã soạn thảo và trình lên Chính phủ ban hành Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20 tháng 4 năm 2009 của Chính phủ về một số cơ chế chính sách đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo, nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu đô thị và các quyết định 65, 66, 67 của Thủ tướng Chính phủ thực hiện Nghị quyết 18/NQ-CP.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng tiếp tục chỉ đạo các địa phương, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đến việc xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê để đáp ứng nguồn cung cho đại đa số nhu cầu của người dân.

(Hoàng Văn Hùng, nam - 29): Tôi muốn mua một mảnh đất rau màu, thời hạn sử dụng đất đến 2013, vậy mua đất này có an toàn không? Liệu đến năm 2013, khu đất rau màu có bị thu hồi và chia lại?     

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Đây là một vấn đề cũng khá phức tạp, năm 2002 khi chuẩn bị luật đất đai 2003 việc kéo dài thời hạn sử dụng đất sản xuất nông nghiệp hay chia lại đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm vào năm 2003 vẫn chưa quyết định được. Hội nghị TW 7 khóa IX đã lấy biểu quyết về định hướng giải quyết vấn đề này cũng có kết quả là 50/50 vì vậy vấn đề này gác lại để bàn thêm và quyết định vào thời điểm năm 2013.

Hiện nay, Chính phủ đang cho chuẩn bị dự thảo luật đất đai mới để thông qua Quốc hội vào thời điểm trước năm 2013. Luật mới quy định theo hướng nào hiện nay cũng chưa rõ.

Vì vậy, tôi cho rằng để quyết định mua hay không mua ta nên chờ vì các quy định pháp luật sẽ thông qua trong thời gian tới.

(Thế Vũ, Cầu Giấy- Hà Nội), nam - 35): Xin hỏi Luật sư Quang Huy: Đã có thông tin về việc tiến tới ngừng sử dụng tiền mặt trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản, tôi là người thường xuyên quan tâm đến những diễn biến của thị trường này, mong đuợc các chuyên gia cho tôi đuợc biết cụ thể hơn. Điều tôi lo lắng là nếu áp dụng việc này liệu có gây những phiền hà cho người dân?           

Luật sư Trần Quang Huy: Tôi không có thông tin cụ thể về trường hợp bạn nêu, tuy nhiên theo ý kiến cá nhân tôi thì sự việc này khó có thể xảy ra trên thực tế. Nếu điều này có thể xảy ra như anh nói thì đúng là nó có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS. Tôi hi vọng rằng trước khi đưa ra một quyết định cụ thể có ảnh hưởng lớn đến đời sống- kinh tế- xã hội, các nhà làm luật sẽ cân nhắc kĩ lưỡng về tình khả thi của văn bản luật.

(Văn Chiến, Cty Chuyển phát nhanh Hưng Hùng) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Chúng tôi là chủ đầu tư chung cư thuộc loại nhỏ ở khu đô thị thuộc các tỉnh xa Hà Nội. Với tình hình hiện nay, ông có thể tư vấn cho tôi các chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn này không?    

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Đối tượng hiện nay đang cần mua nhà là các đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, nếu giá nhà giảm vừa với khả năng thanh toán của các đối tượng này thì chắc chắn vẫn có thể bán được nhà với khối lượng lớn. Nhưng các nhà đầu tư BĐS Việt Nam vẫn quen với cách tiếp cận là phải đạt được siêu lợi nhuận. Vì vậy, bên cung thật và cầu thật ở Việt Nam vẫn đang rất khó gặp nhau.

Tôi biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư ngay ở Hà Nội đang quay sang xây dựng các chung cư mini (chung cư tư nhân) để cung cấp cho thị trường với mức giá khoảng 500 - 800 triệu đồng/ căn hộ diện tích khoảng 30 m2. Loại BĐS này vẫn đang được nhiều người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp quan tâm. Và đấy cũng là một đặc điểm, cách thức cung hàng cho thị trường hiện nay. Vấn đề là nhà đầu tư phải tạo được khả năng giá nhà đất thấp với những bảo đảm về chất lượng ở mức độ nhất định, nơi ở gắn với các hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội đủ cho đời sống cư dân. Nhu cầu này vẫn còn đang rất lớn.

(Lê Nam, Hoàng Mai- Hà Nội, nam - 35): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy: Nếu chất lượng công trình không đúng như cam kết của chủ đầu tư, xin hỏi trong trường hợp đó, chủ đầu tư có phải bồi thường cho người sử dụng? Ai giám sát thực hiện việc này?

Luật sư Trần Quang Huy: Về nguyên tắc, người mua căn hộ hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường không đúng như cam kết. Người mua căn hộ và những người có quyền và lợi ích liên quan hoàn toàn có quyền giám sát việc thực hiện dự án chủ đầu tư.                                      

(Duy Khánh – 29 tuổi) hỏi ông Vũ Xuân Thiện: Là một nhà đầu tư bất động sản, tôi muốn biết ý kiến của chuyên gia như thế nào về việc quy định 80% đất trong các dự án nhà ở là dành cho xây dựng chung cư ? Liệu điều này có hợp lý? Một số nước trên thế giới đang có những quy định như thế nào về vấn đề này?  

Ông Vũ Xuân Thiện: Các dự án đầu tư bất động sản trong thời gian vừa qua, thường chỉ quan tâm đến phân khúc nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề, ít quan tâm đến phân khúc nhà ở chung cư. Nhưng theo kết quả kiểm tra của Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, trong năm 2011 cho thấy, các nhà chung cư sau khi đầu tư xây dựng đều được sử dụng chiếm tỷ lệ xấp xỉ 100%. Còn các loại nhà biệt thự thì chỉ chiếm chưa đến 40% được đưa vào sử dụng.

Để tiết kiệm nguồn tài nguyên đất và tạo diện mạo đô thị khang trang, hiện đại, văn minh, tạo được nhiều chỗ ở cho người dân, thì việc đầu tư, xây dựng nhà chung cư cao tầng tại các dự án đô thị là rất cần thiết.

Bộ Xây dựng có đề xuất tại Dự thảo chiến lược nhà ở đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 là các đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP.HCM thì tỷ lệ nhà chung cư phải chiếm 80%, còn 20% dành cho các loại nhà khác là rất phù hợp với nhu cầu phát triển xã hội.

Đối với các nước tiên tiến trên thế giới, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng là cơ bản, hầu như không có đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng trong các dự án khu đô thị.

(Thu Thương- Gia Lâm- Hà Nội), nữ - 40): Xin hỏi Luật sư Trần Quang Huy: Tôi đăng ký mua nhà thu nhập thấp tại dự án nhà thu nhập thấp tại Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội của Công ty Viglacera và đã được mua. Ngay sau khi bốc thăm chọn vị trí căn hộ, tôi được cán bộ của Viglacera phát cho Biên bản xác nhận vị trí căn hộ và hợp đồng mẫu về nhà xem. Trong hợp đồng mẫu có ghi: Hợp đồng không được cầm cố, thế chấp trừ khi được sự đồng ý bằng văn bản giữa các bên. Tuy nhiên, đến hôm đi ký hợp đồng chính thức thì nội dung này được sửa lại là: Hợp đồng không có giá trị cầm cố, thế chấp. Công ty Viglacera cũng không giới thiệu ngân hàng liên kết, không có chế độ cho những người mua nhà trả chậm. Tất cả chúng tôi phải trả gói gọn trong 1 năm. Như thế, tôi nghĩ không chỉ tôi mà khá nhiều người khác nữa sẽ không mua được nhà nữa. Tôi nghĩ chế độ, chính sách của nhà nước cho những người nghèo mua nhà thu nhập thấp như chúng tôi là rất tốt, nhưng trong 1 năm phải trả hết tiền nhà thì chế độ, chính sách này đã bị làm sai như Viglacera vậy?   

Luật sư Trần Quang Huy: Mua nhà thu nhập thấp chỉ được áp dựng với một số đối tượng nhất định theo quy định của UBND tỉnh, TP. Hơn nữa việc sử dụng cũng có những điều kiện đặc thù nhằm đảm bảo mục đích của chính sách này là cung cấp nhà với giá cả hợp lý cho những người có nhu cầu thực sự.

Đối với việc thanh toán, người mua và chủ đầu tư được chủ động lựa chọn phương thức và thời hạn thanh toán. Vì thế thời hạn thanh toán là việc giữa chủ đầu tư và người mua có đủ điều kiện.

(Trần Ngọc Bá, nam - 35): Nhờ ban biên tập chuyển hộ đến các khách mời cầu hỏi sau: Khách hàng mua chung cư theo hình thức góp vốn cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ pháp lý gì? và điều kiện nào bắt buộc đối với chủ đầu tư nếu muốn bán căn hộ theo hình thức góp vốn? Tôi xin chân thành cảm ơn!    

Luật sư Trần Quang Huy: Vấn đề này đã được quy định cụ thể tại Nghị định 71 hướng dẫn Luật nhà ở; thông tư 16 hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó khi huy động vốn chủ đầu tư cần phải tuân theo những điều kiện nhất định và họ chỉ có thể thực hiện điều này khi đã đáp ứng các quy định của pháp luật. Anh nên tham khảo kĩ những văn bản này trước khi quyết định đầu tư

(Trọng Huấn, Từ Liêm – Hà Nội) hỏi ông Đặng Hùng Võ: Chúng ta có nên có những đánh giá chính xác về vai trò của BĐS đối với nền kinh tế, và đánh giá như thế nào? Cứu BĐS có ảnh hưởng như thế nào đến dòng vốn vào sản xuất?  

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Thị trường BĐS là một thành phần của thị trường vốn. Như ở các nước phát triển, thị trường BĐS thường chiếm 30% của GDP, như vậy thị trường BĐS đã khẳng định được vai trò của mình trong nền kinh tế quốc dân. Tỉ trọng của thị trường BĐS cao hơn cũng không tốt và thấp hơn cũng không tốt. Mặt khác, thị trường BĐS phải cần được quan tâm tới cả hai yếu tố: một là, phần nhà đất thương mại với giá cao được điều chỉnh theo các quy luật của thị trường; hai là phần nhà đất dành cho người có thu nhập thấp, người nghèo cần tới sự quản lý và sự trợ giúp của Nhà nước vận hành một phần theo quy luật của thị trường.

Như ở các nước phát triển, nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở địa phương từ thị trường BĐS chiếm một tỉ trọng tới 70%. Như vậy, thị trường BĐS cũng là một nguồn thu chính cho phát triển hạ tầng và cách dịch vụ công cộng ở địa phương. Nói như vậy, chúng ta thấy được vai trò thứ hai của thị trường BĐS là tăng nguồn thu cho ngân sách. 

Hai đặc trưng trên cho thấy thị trường BĐS có vai trò khá quan trọng trong quá trình phát triển đất nước. Việc giải cứu cho thị trường BĐS khi rơi vào khó khăn là 1 việc cần làm, vì nó có tác động tới kinh tế nhằm mục tiêu đảm bảo các cơ sở, mặt bằng cho sản xuất kinh doanh; tác động vào xã hội nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho dân; tác động vào môi trường thông qua quy hoạch phát triển đầu tư trên đất. Mặt khác, thị trường BĐS có liên kết qua lại rất chặt chẽ với thị trường tài chính tiền tệ. Thiếu vốn từ tín dụng làm cho thị trường BĐS khó khăn; giá BĐS giảm quá nhanh sẽ gây khủng hoảng tài chính.

Điều này cho thấy, việc giải cứu thị trường BĐS khi khó khăn cũng nhằm mục tiêu tạo ổn định cho quá trình đầu tư phát triển. Khi nền kinh tế rơi vào lạm phát, việc hạn chế cung vốn tín dụng từ các ngân hàng đương nhiên sẽ xảy ra. Lúc đó, người ta thường dành vốn cho sản xuất những mặt hàng thiết yếu đối với đời sống người dân và hạn chế cung vốn cho những dự án chưa cần thiết cho đời sống người dân. Khái niệm cung vốn cho khu vực sản xuất và giảm vốn cho khu vực phi sản xuất cũng là một khái niệm tương đối.

Có thể ngay trong khu vực sản xuất cũng cần giảm cung vốn cho những dự án sản xuất chưa cần thiết trước mắt. Ví dụ lúc này, chúng ta có thể giảm cung vốn cho sản xuất những mặt hàng xa xỉ, nhưng vẫn phải đảm bảo vốn cho các sản xuất gắn liền với nhu cầu thiết yếu của người dân. Thường thì các hàng hóa trong thị trường BĐS có thể chậm cung vẫn chưa ảnh hưởng tới độ nóng của đời sống người dân, vì vậy trong lúc lạm phát chúng ta cũng không nên áy náy nhiều về chuyện cung vốn từ các ngân hàng thương mại. Tất cả nỗ lực cần tập trung vào việc kiềm chế lạm phát.

(Hoàng – Hoài Đức, HN): Tại sao giá trị BĐS miền Bắc luôn cao hơn miền Nam? Các chủ đầu tư miền Bắc thường bán hàng theo kiếu "ban ơn" cho người mua hàng, trong khi ở miền Nam, khách hàng là thượng đế, được chăm sóc từ khi dự án mới hình thành. Vậy sự khác biệt này có làm cho thị trường BĐS đã khó khăn lại càng thêm đóng băng khi ý thức của NTD ngày càng nâng cao?

Ông Phạm Thanh Hưng: Vấn đề này xuất phát từ quy luật cung cầu, do nguồn cung về quỹ đất để thực hiện dự án ở phía Bắc rất hạn hẹp công thêm các vấn đề về thủ tục cũng phức tạp nên để có một dự án có sản phẩm để chào bán thường mất rất nhiều thời gian và chi phí nên tất yếu sản phẩm đầu ra cũng sẽ có giá cao và do sản phẩm khan hiếm nên người mua sẽ phải “ năn nỉ” để được mua. Ngược lại, thị trường bất động sản phía Nam rất dồi dào nguồn cung việc có được các dự án cũng dễ dàng nên việc chăm sóc khách hàng như thượng đế cũng là điều dễ hiểu.

(Thúy Nhàn- Thanh Xuân): Theo ông, với mức tiền của của một công chức với mức lương 15 triệu đồng/2 vợ chồng/tháng, ông có thể tư vấn cho chúng tôi mua chung cư ở khu vực nào hiện nay là hợp lý với thu nhập của chúng tôi?

Ông Phạm Thanh Hưng: Hiện nay ở Hà Đông đang có khá nhiều dự án chung cư với mức giá hợp lý như Xa La, Văn Phú, Ngô Thì Nhậm…Với những dự án này thì mức lương công chức 15 triệu đồng/2 vợ chồng/tháng như gia đình anh chị hoàn toàn có thể mua theo hình thức trả góp.

(Thu Hương- Hoàng Mai- Hà Nội): Tôi nghe báo chí viết nhiều về cơ hội mua nhà vào thời điểm hiện nay. Tuy nhiên tôi nhận thấy, giá đất vẫn cao và cơ hội để sở hữu được một ngôi nhà là rất khó. Ông có thể tư vấn cho tôi để chọn được một căn nhà khoảng trên 1 tỷ trong khu vực nội thành Hà Nội không?.

Ông Phạm Thanh Hưng: Nếu nhà đất với mức tiền chỉ có trên 1 tỷ đồng thì quả thực là rất khó khăn để lựa chọn nhưng không phải là không thể. Chị có thể tìm hiểu ở những khu vực vùng ven nội đô, nhà trong ngõ. Theo tôi sẽ hợp lý hơn nếu chị tìm mua chung cư. Tại Hoàng Mai CEN Group đang chào bán một số dự án như Lilama 52 Lĩnh Nam, dự án 87 Lĩnh Nam… với mức giá hợp lý mà số tiền chị có hoàn toàn có thể mua được.

(Anh Tuấn- Hoàng Mai): Thực tế, khi thị trường BĐS đóng băng, nhà đầu tư phải chạy đua với vốn. Để giải quyết vấn đề về vốn, NĐT nghĩ ra nhiều chiêu khuyến mại nhằm thu hút khách hàng. Vậy theo ông, những hình thức trên liệu có thực không? Và giá trị thực của những chung cư khi người mua nhà mua với giá khuyến mại thì như thế nào?

Theo tôi hiện nay có nhiều dự án đang dùng những hình thức khuyến mại rất hấp dẫn để thu hút khách hàng và giải quyết vấn đề vốn cho dự án. Thậm chí, có những dự án chấp nhận bán một tỷ lệ nhất định với giá thấp hơn cả giá thành, tất nhiên không phải tất cả các sản phẩm của mình. Đây thực sự là những cơ hội vàng cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự. Bạn cũng không cần phải quá lo lắng về giá trị thực của những sản phẩm này, nếu chỉ thông qua chính sách khuyến mại mà giá trị thực được quyết định bởi những vấn đề khác như thiết kế, quy hoạch, vị trí và đặc biệt là uy tín thương hiệu của chủ đầu tư.

VTC News

Bình luận

Bạn chưa nhập đủ thông tin