Giải mã "cơn sốt" giá đất

(VTC News) - Sau một thời gian trầm lắng, thị trường BĐS những tháng cuối năm bắt đầu “ấm” dần lên.  Tuy nhiên, Bộ Xây dựng khuyến cáo: Do giao dịch ngầm, đầu cơ, giá nhà ở quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế.

» Đầu tư BĐS Hà Nội: Chọn Đông hay chọn Tây?
» Bị đẩy giá cao, BĐS đường Lê Văn Lương lâm cảnh đìu hiu
» “Bật mí” chiêu kinh doanh BĐS của chuyên gia Tây
» BĐS Hà Nội: Biệt thự, nhà liền kề là kênh đầu tư tốt
» Đầu tư "khúc" nào của BĐS lúc này sẽ sinh lời nhất?


Giá đất tăng quá cao so với thu nhập bình quân của người dân

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam: Giá nhà ở hiện nay quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế. 
Trong cuộc Hội thảo quốc tế 2010 về chính sách nhà ở và thị trường BĐS diễn ra vào cuối tuần vừa qua, Bộ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân nhận xét: “Mặc dù có những đóng góp đáng kể đối với nền kinh tế nhưng thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định. Một số vấn đề bất cập như tình trạng giao dịch trái qui định, giá cả BĐS biến động đột biến so với mức thu nhập... vẫn diễn ra, tính công khai, minh bạch cũng thấp”.

Bên cạnh đó, ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây Dựng cũng nêu ra một thực trạng nhức nhối: “Giá BĐS đặc biệt là giá nhà ở hiện quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn”.

Qua khảo sát, có thể thấy trong những năm qua, giá nhà đất khu vực phía Tây đã tăng bình quân 30 –  40%/năm, thậm chí tăng ở mức cao hơn nữa. Đất biệt thự Tây Đô Villas tại KĐT Dương Nội một vài năm trước chỉ có 23 – 30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 40 – 50 triệu/m2. Biệt thự và nhà liền kề KĐT Văn Khê được chào bán với giá 60 – 70 triệu đồng/m2. Với mức giá cao như vậy, nhiều khu vực ở phía Tây cũng chỉ dành cho nhà đầu tư lớn. Còn nhà đầu tư nhỏ lẻ thì lo ngại hệ số an toàn của túi tiền khi giá đất BĐS tại khu vực này được đẩy lên quá cao như vậy.

Đất ở phía đông Hà Nội cũng âm thầm tăng giá rất mạnh trong mấy năm gần đây. Một mảnh đất ở Ngọc Thụy – Gia Lâm cuối năm 2007 giá chỉ 5 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã lên tới 35 – 40 triệu đồng/m2. Hay khu  vực Đa Tốn – Gia Lâm cách đây 2 năm, giá chỉ có 3 – 5 triệu đồng/m2, thế nhưng hiện nay đã tăng lên đến 15 – 16 triệu đồng/m2, thậm chí có vị trí còn lên tới 20 triệu đồng/m2 và sẽ còn tăng cao khi đại lộ Ecopark hoàn thành.

Trong tháng 9/2010, theo một số sàn giao dịch, trung tâm môi giới nhà đất, một số khu vực được coi là “hot” và chào bán với giá “cắt cổ” bao gồm Văn Khê, Văn Phú, giá các ô liền kề mặt đường Lê Trọng Tấn kéo dài…

Cụ thể dự án Văn Khê, liền kề mặt đường to hơn giá 100 triệu đồng/m², đường nhỏ 80 - 85 triệu đồng/m². Tại khu đô thị Văn Phú mặt đường to 40 m² lên trên 120 triệu đồng/m², lô đất nằm trong đường nội bộ 11,5m có giá khoảng 56 triệu đồng/m², đường lớn hơn trên 19m khoảng 72 – 73 triệu đồng/m².

Đất biệt thự Tây Đô Villas tại KĐT Dương Nội một vài năm trước chỉ có 23 – 30 triệu đồng/m2 thì nay đã lên đến 40 – 50 triệu/m2 

Hiện tại, chỉ số tiêu dùng CPI đang rất cao. Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, điều này cũng có ảnh hưởng nhất định tới nhu cầu BĐS của người dân. “Giá tiêu dùng tăng, giá BĐS cũng sẽ tăng trừ những khu vực có giá trị BĐS tăng quá ngưỡng rồi thì sẽ chững lại, không tăng giá nữa”, ông Hoàng Minh Quân, Phó tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt Nam (Sàn giao dịch BĐS Worldlands) nhận định.

Nêu ra những bất cập trong quá trình giao dịch BĐS, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng: “Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững và ổn định.

Hơn nữa, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: “Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được qui định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai” (Nhằm mục đích công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch BĐS, luật kinh doanh BĐS đã có quy định các tổ chức kinh doanh BĐS phải bán BĐS thông qua sàn giao dịch).

Giải mã "cơn sốt" giá đất

Một thực tế dễ dàng nhận thấy: Hàng năm, Nhà nước vẫn ban hành những cung giá đất nhưng trên thị trường, giá đất vẫn được giao dịch ở mức cao “chót vót”, vượt cung rất nhiều. Ông Hoàng Minh Quân, Phó tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt Nam (Sàn giao dịch BĐS Worldlands), nhận định: “Hiện nay, giá đất vượt cung rất lớn và dường như không có giải pháp “giải nhiệt” nào để can thiệp. Thị trường BĐS vẫn mang tính bong bóng”.

Lý giải cho điều này, theo ông Quân, nguyên nhân thứ nhất phải kể đến là do trào lưu đám đông của Việt Nam. Bên cạnh đó, có nhiều ý kiến cho rằng: Việc thiếu minh bạch hóa thông tin đã góp phần đẩy giá đất lên cao.

Ông Nguyễn Chí Thức, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Worldlands, nhận xét: “Nguyên nhân đẩy giá đất lên cao từ cơ chế của cơ quan chức năng, do mặt xấu tiêu cực của nhà đầu tư. Giá đền bù cho người dân nhất là người dân bị mất ruộng đất và giá nhà đầu tư bán ra chênh lệch quá nhiều tạo ra kẽ hở cho nhà quản lý”.

Nhiều dự án chưa được hoàn thiện xong đã được giao dịch, mua - bán với giá rất cao (Ảnh chụp: Khu đô thị mới Văn Khê, Hà Đông).

Thảo luận xung quanh vấn đề này, ông Quân cho rằng: Luật ban hành khá đầy đủ bao gồm: Luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS, luật đất đai,… Tuy nhiên, “luật” có nhưng “lệ” chưa có, luật chưa đi vào cuộc sống, chưa bắt buộc người dân phải làm theo.

Giải pháp đưa ra để giá đất trở về đúng giá trị thực của nó, theo ông Quân: Phải minh bạch hóa, công khai thông tin đồng thời những người tham gia giao dịch BĐS phải thực hiện một cách nghiêm khắc theo đúng luật định.

Cũng nhằm mục đích kìm hãm cơn sốt giá nhà ở và thị trường BĐS, trong một cuộc trao đổi bên lề với báo chí, ông Phạm Khang Cường, giám đốc một công ty thiết kế nội thất, nhìn nhận: Trước hết phải ban hành luật thuế nhà đất, phải đánh thuế nhà đất từng mét vuông và nộp thuế hàng tháng.

“Từ khi 1.000 m2 đất của tôi mức giá 45 triệu đồng/m2 lên mức giá 200 triệu đồng/m2 là 10 năm. 10 năm đó, tôi để đất chờ giá mà chẳng phải đóng xu thuế nào cả. Nếu phải đóng thuế từng mét một, với mức thuế hợp lý thì có cho kẹo, tôi cũng không dám để đất chờ giá như thế”, ông Cường dí dỏm phân tích. 

Để minh chứng cho hiệu quả của giải pháp này, ông Cường đưa ra dẫn chứng: “Nhật Bản không nhiều đất hơn Việt Nam nhưng nhờ có luật thuế nhà đất mà giá trị quỹ đất của nước Nhật nhiều hơn Việt Nam 138 lần”.

Ông Cường đã làm phép so sánh để thấy được sự khập khiễng đến vô lý khi giá đất của Việt Nam tăng quá cao: “Thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 1.000 USD, thu nhập bình quân đầu người của Nhật Bản là 50.000 USD, vậy mà giá đất ở Việt Nam và Nhật Bản ngang nhau?”.

Để tránh tình trạng thị trường BĐS đội giá lên vùn vụt do đầu cơ và người ta đầu cơ được là do những kẽ hở của chính sách, theo ông Cường: Việc thứ hai phải làm để quản lý tốt thị trường địa ốc là bỏ chế độ hai giá đất. “Còn hai giá đất là còn đầu cơ đất và còn tham nhũng từ đất đai”, ông Cường khẳng định.

“Thật vô lý, khi GPMB tôi chỉ phải đền bù cho bà con nông dân 165.000 đồng/m2 mà sau đó tôi lại bán 200 triệu đồng/m2. Không nên có 2 giá đất. Ai muốn làm gì, đầu tư vào lĩnh vực nào thì tùy thích nhưng đất thì phải đấu giá. Thế là hết đầu cơ và quan lại cũng hết cửa gặm vào đất", ông Cường thẳng thắn cho biết. 

» Đầu tư BĐS Hà Nội: Chọn Đông hay chọn Tây?
» Bị đẩy giá cao, BĐS đường Lê Văn Lương lâm cảnh đìu hiu
» “Bật mí” chiêu kinh doanh BĐS của chuyên gia Tây
» BĐS Hà Nội: Biệt thự, nhà liền kề là kênh đầu tư tốt
» Đầu tư "khúc" nào của BĐS lúc này sẽ sinh lời nhất?
» Hạn chế đầu cơ BĐS - Cách nào?
» Khuyến cáo không mua BĐS theo tin đồn
» Giao dịch BĐS không qua sàn sẽ không được cấp GCNSH


Bài, ảnh: Phương Hạ

 Mọi lúc, mọi nơi mỗi người trong chúng ta đều có thể lập tức giúp đỡ được cho đồng bào miền Trung.

Nhắn tin theo cú pháp đơn giản UH gửi 1405 (10.000đ/tin) hoặc UH gửi 1409 (18.000đ/tin) của Cổng thông tin nhân đạo quốc gia là bạn đã hành động thiết thực để cứu trợ đồng bào miền Trung ruột thịt.

Bình luận

TIN TỨC LIÊN QUAN