Doanh nghiệp địa ốc ‘ngóng’ sửa luật Đầu tư để gỡ ách tắc

Nhiều điểm nghẽn

Hiện nay, theo phản ánh của một số địa phương, Hiệp hội các doanh nghiệp và văn bản của Bộ Kế hoạch và Đầu tư thì có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai trên thực tế, nhiều nhất là tập trung ở thành phố lớn là Hà Nội với 82 dự án và TP. HCM là 126 dự án. Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do quy định của pháp luật nước ta.

Cụ thể, Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 hiện nay quy định doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư khi có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Quy định trên đã phần nào tháo gỡ được vướng mắc của Luật nhà ở năm 2014 nhưng theo các chuyên gia và luật sư vẫn tạo ra lỗ hổng pháp lý.

Cụ thể, tất cả các dự án nếu không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở thì đều không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, hiện nay, phần lớn quỹ đất phát triển nhà ở của nước ta hầu hết đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh… nên quy định này đã làm cho các dự án nhà ở thương mại ở nước ta không được công nhận chủ đầu tư và dẫn đến giảm nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao.

Bên cạnh đó, quy định nếu là loại đất khác đất ở thì cần phải chuyển quyền sử dụng đất sang làm đất ở mới được cấp quyết định giao đất (hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư).

Nhưng thực tế, doanh nghiệp phải được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư mới có cơ sở pháp lý để tiến hành làm làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

Chính vì vậy, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), nếu theo điểm C khoản 1 Điều 75 sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật nhà ở thì phải chứng minh được có đất ở, có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khác sang đất ở mới được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong khi đó, theo Luật Đất đai, điều kiện đầu tiên và tiên quyết với doanh nghiệp là có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư mới có được tấm giấy thông hành để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, san lấp giải phóng mặt bằng để có đất sạch triển khai dự án.

“Và như vậy, doanh nghiệp sẽ luẩn quẩn trong bài toán con gà hay quả trứng có trước”, ông Toản ví von.

Liên quan đến vấn đề này, tại hội nghị trực tuyến Thủ tướng gặp gỡ các doanh nghiệp và địa phương về việc tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh đại dịch COVID-19 diễn ra hôm 26/9, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết,  trong 2 năm qua, doanh nghiệp bất động sản cũng gặp rất nhiều khó khăn tương tự như các lĩnh sản xuất kinh doanh khác. Bất động sản không xin Chính phủ hỗ trợ tiền mà chỉ xin Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Chính phủ có thể một số điểm ở Luật Nhà ở để tháo gỡ ách tắc các dự án nhà ở có đất nông nghiệp, hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đây đều là những dự án quy mô lớn, nhưng 5 năm qua chưa được công nhận chủ đầu tư.

"Vì lĩnh vực bất động sản có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác, điều này sẽ góp phần phục hồi nền kinh tế đất nước trong điều kiện bình thường mới, sống chung an toàn với dịch COVID-19", ông Châu cho hay.

Doanh nghiệp ngóng sửa luật sớm

Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có công văn 6278 ngày 17/9/2021 đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư, theo hướng doanh nghiệp được phê duyệt Quyết định giao đất (hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu) dự án xây dựng nhà ở thương mại khi Có quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn đồng ý với việc cần sửa đổi điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư.

Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi cực kỳ quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho các dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở sẽ được công nhận chủ đầu tư.

Đánh giá đề xuất này, Thạc Sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn Luật sư Thành Phố Hà Nội cho biết, việc sửa đổi này là hoàn toàn hợp lý, sẽ góp phần tháo gỡ ngay các khó khăn cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án; vừa góp phần đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở năm 2014 với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và không làm phát sinh việc phải sửa đổi, bổ sung các điều luật khác.

Bên cạnh đó, quy định sửa đổi này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở; khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế – xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tăng nguồn cung nhà ở thương mại cho người dân, góp phần giảm giá nhà, đặc biệt là trong bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19.

“Từ phân tích nêu trên, cho thấy việc sửa đổi, bổ sung quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư năm 2020 là rất cần thiết và cấp bách. Nếu được thông qua, đây là một sửa đổi quan trọng, có thể tháo gỡ nút thắt lớn cho dự án nhà ở thương mại khi các doanh nghiệp chỉ cần sở hữu quỹ đất “phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” sẽ được công nhận chủ đầu tư, chứ không cần phải có nguồn gốc đất ở hoặc một phần đất ở”, Luật sư Hùng nhấn mạnh.