1. Cơn sốt đất tại Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang
Cơn sốt đất tại những vùng dự tính làm "đặc khu" là một trong những biến động lớn nhất của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2018. Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) sốt đất kéo dài do đất đai ồ ạt được chuyển nhượng qua tay nhiều người.
Giá đất nhiều nơi tại Phú Quốc tăng "dựng đứng", từng đoàn người xếp hàng dài để làm thủ tục sang tên, chuyển đổi đất đai gây nên tình trạng nhốn nháo, tăng giá chóng mặt. Cá biệt, một số nơi tại Phú Quốc xuất hiện đối tượng cò đất bán cả đất nông nghiệp, đất đồi và rừng, gây tình trạng sốt đất ảo.
Vân Đồn - một trong những khu vực được quy hoạch đặc khu kinh tế. (Ảnh: Diễn đàn doanh nghiệp).
Cơn sốt xảy ra cả ở những khu vực khu vực đất chưa có sổ, không rõ pháp lý, hoặc đất nông lâm nghiệp chưa chuyển đổi...
Để ngăn chặn cơn sốt đất, cơ quan quản lý ra quyết định dừng giao dịch bất động sản tại cả ba địa phương này. Thủ tướng cũng đã yêu cầu 3 tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hoà, Kiên Giang nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để cò đất, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.
Đến khi Quốc hội cho biết sẽ chưa xem xét dự án Luật Đặc khu trong kỳ họp tháng 10, tại các khu vực từng được kỳ vọng sẽ lên thành đặc khu, thị trường BĐS gần như bị đóng băng hoàn toàn, nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.
2. Xử lý nghiêm sai phạm đất đai tại Thủ Thiêm
Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một “siêu dự án” có đến gần 15.000 hộ dân thuộc diện đền bù, giải tỏa với hơn 60.000 nhân khẩu đã di dời. Trong 22 năm triển khai quy hoạch Thủ Thiêm (tính từ khi Thủ tướng ký Quyết định số 367 phê duyệt quy hoạch Thủ Thiêm vào thời điểm 4/6/1996), việc phát sinh khiếu nại, tố cáo xảy ra gần 20 năm qua, khi TP.HCM tiến hành thu hồi đất.
Các khiếu nại, tố cáo phát sinh "đỉnh điểm" kéo dài từ giai đoạn 2004 đến nay, chủ yếu liên quan đến ranh giới quy hoạch, chính sách đền bù giải tỏa còn một số bất cập mà người dân cho là chưa thỏa đáng, vi phạm quy định pháp luật về đất đai.
Liên quan đến những khiếu nại, tố cáo của người dân Thủ Thiêm, trong một thời gian dài, Thanh tra Chính phủ (TTCP) đã có 4 báo cáo kết luận; các bộ, ngành cũng có hàng loạt văn bản đề nghị giải quyết. Đặc biệt, Thủ tướng Chính phủ đã 14 lần có văn bản yêu cầu Chủ tịch UBND TP.HCM giải quyết đúng pháp luật.
3. Tranh cãi pháp lý condotel
Năm 2018, thị trường căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp khách sạn (officetel) có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… đều có ít dự án mới được phát triển.
Điều này khác xa so với khoảng 3 năm trước đó, khi tại hầu hết các thành phố biển như: Nha Trang, Quy Nhơn, Đà Nẵng, Hạ Long… các dự án condotel, officetel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel, officetel như một kênh đầu tư mới.
Nguyên nhân thị trường condotel, officetel sụt giảm được đưa ra bởi 4 lý do: thứ nhất tính pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư; thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư BĐS khiến dòng vốn đổ vào các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi.
Thứ ba, năng lực phát triển, vận hành dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài; thứ tư, giá bán của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua. Đây là những vướng mắc cần tháo gỡ cho thị trường BĐS "con lai" gồm condotel, oficetel...
5. Kiểm soát tín dụng vào bất động sản
Trong năm 2018, Ngân hàng nhà nước (NHNN) đã ra nhiều văn bản điều hành chỉ đạo các tổ chức tín dụng (TCTD) kiểm soát chặt tốc độ và chất lượng tín dụng hệ thống. Chỉ thị 04/CT-NHNN ngày 2/8/2018 của NHNN về việc tiếp tục triển khai hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm của ngành Ngân hàng trong những tháng cuối năm 2018, trong đó không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trừ trường hợp đặc biệt và tiến hành kiểm tra các TCTD có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao vào lĩnh vực bất động sản, chứng khoán, tiêu dùng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ,...
Trước nghị trường Quốc hội kỳ họp thứ 6, khóa XIV, Thống đốc Lê Minh Hưng cho biết, tỷ trọng cũng như tốc độ tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro vẫn được kiểm soát tốt và có xu hướng giảm.
Dư nợ tín dụng với kinh doanh bất động sản đến cuối tháng 8/2018 tăng 5,2% so với đầu năm, thấp hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành, tín dụng BĐS chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 7,4%. Trong khi cùng kỳ năm 2017 tín dụng bất động sản tăng 9,79% và chiếm tỷ trọng khoảng 6,7%. Dư nợ đầu tư kinh doanh chứng khoán tăng 1,7% so với cuối năm 2017 và chỉ chiếm tỷ trọng 0,36%.
6. Vốn FDI đổ vào BĐS tăng mạnh
Điểm sáng tích cực của thị trường BĐS năm 2018 ghi nhận nguồn vốn FDI "chảy" mạnh vào lĩnh vực này.
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư công bố, 10 tháng đầu năm 2018, tổng vốn FDI vào Việt Nam (gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và góp vốn, mua cổ phần) là 27,9 tỷ USD, bằng 98,8% so với cùng kỳ năm 2017.
Tính đến ngày 20/10/2018, ước tính các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đã giải ngân là 15,1 tỷ USD, tăng 6,3% so với cùng kỳ năm 2017.
Đáng chú ý, các nhà đầu tư FDI tập trung vào 18 lĩnh vực thì có 2 lĩnh vực hút vốn nhiều nhất. Đó là lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút tổng số vốn đạt 13,2 tỷ USD, chiếm 47,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Đứng thứ hai là thị trường kinh doanh bất động sản với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 20,4% tổng vốn đầu tư đăng ký.
So sánh cho thấy, cả năm 2017, vốn FDI đầu tư vào BĐS chỉ ở mức 3 tỷ USD, nhưng chỉ trong 10 tháng năm 2018, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,9 tỷ USD, gấp đôi so với cả năm 2017.
Nguồn vốn FDI không chỉ đổ vào lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng, mà đã và đang "dịch chuyển" vào nhiều lĩnh vực khác như văn phòng, trung tâm thương mại, nhà ở và hạ tầng đô thị.
7. Nhiều dự án thế chấp bị bêu tên
Dự án chung cư Tokyo (Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội) bị ngân hàng siết nợ. (Ảnh: Khánh An).
Lần đầu tiên, chính quyền các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội đã chỉ đạo công khai danh sách các dự án bất động sản đang thế chấp tại ngân hàng. Kèm theo đó, nhiều ngân hàng đã mạnh dạn tuyên bố siết nợ các dự án đã quá hạn vay, doanh nghiệp không có khả năng chi trả.
Theo đánh giá của các nhà chuyên môn, những thông tin minh bạch về dự án nhà chỉ làm thị trường bất động sản tốt hơn lên. Việc công khai thông tin là tiêu chí hàng đầu để doanh nghiệp phát triển bền vững. Với những dự án, chủ đầu tư phải công khai tài sản đó được hình thành từ nguồn vốn nào, giấy sở hữu đang nằm ở đâu, thời điểm trả hết nợ, biến động về tài chính dự án...
Tuy nhiên đối với doanh nghiệp bất động sản tại VN, việc minh bạch các thông tin dự án vẫn là vấn đề khá nhạy cảm, trừ một số doanh nghiệp đã lên sàn chứng khoán buộc phải công khai. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư chỉ bỏ một phần vốn để thực hiện dự án, còn lại huy động từ khách hàng và ngân hàng.
8. Tranh chấp chung cư bùng nổ
Tranh chấp chung cư được coi là "vết xám" trên thị trường năm qua. Theo Bộ Xây dựng, có hơn 100 chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xoay phí bảo trí, diện tích chung - riêng, ban quản trị. Thực tế đã đặt ra vấn đề có nên có luật riêng về chung cư?
Trong đó, tranh chấp chủ yếu xoay quanh các vấn đề như: Thành lập Ban Quản trị chung cư; Bàn giao và quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư; Chất lượng xây dựng chung cư; Tranh chấp phần sở hữu chung - sở hữu riêng, chỗ để xe; Chậm bàn giao căn hộ; Chậm làm "sổ đỏ" cho người mua căn hộ...
9. Hạn chế nhà cao tầng ở trung tâm
Các TP lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Nha Trang… đã có những chủ trương hạn chế đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng trong trung tâm.
Cụ thể, UBND TP.HCM đã có Quyết định 5087 phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020 để cụ thể hóa các định hướng, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà giai đoạn 2016-2025, được HĐND TP thông qua. Theo đó, đối với khu vực trung tâm hiện hữu là quận 1, quận 3 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát đến năm 2020. Không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở.
Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở đã được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư xây dựng để đủ điều kiện khởi công, đảm bảo theo các quy định của pháp luật hiện hành.
10. Xem xét dừng dự án thực hiện theo hình thức BT
Bộ Tài chính đã đề nghị UBND thành phố Hà Nội rà soát việc chấp thuận chủ trương sử dụng quỹ đất để thanh toán cho các nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.
Theo Bộ Tài chính, quy định trong Luật Quản lý, sử dụng tài sản công thì từ ngày 1/1/2018 đã không còn áp dụng quy định tại Quyết định số 23/2015 của Thủ tướng quy định cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT.
Từ năm 2017, Bộ Tài chính cũng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức này và đến nay nghị định đó chưa được ban hành.
Vì vậy, để xử lý các vấn đề liên quan trong thời gian một số văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công chưa được ký ban hành, Bộ Tài chính đã có đề nghị Chính phủ tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi nghị định trên có hiệu lực thi hành.
>>> Đọc thêm: Tiết lộ đường đi biến đất nông nghiệp thành đất ở tại Hà Đông
Bình luận