(VTC News) – Năm 2011, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ ổn định hơn, không còn chứng kiến sự tăng vọt về giá và những cơn “sốt” ảo như ở Ba Vì thời gian qua - đó là những nhận định của các chuyên gia trong buổi gặp mặt của CLB BĐS Hà Nội diễn ra cuối tuần vừa qua.
Có thể nói, đối với các doanh nghiệp và chủ đầu tư, 2 năm vừa qua là khoảng thời gian tương đối dài, bởi 244 đồ án qui hoạch và dự án xây dựng phải chờ đợi được phê duyệt cho phù hợp với đồ án chung qui hoạch vùng Thủ đô mở rộng từ năm 2030 và tầm nhìn tới năm 2050.
Theo đánh giá của các chuyên gia, quãng thời gian chờ đợi đó ảnh hưởng rất nhiều tới thị trường BĐS, làm khan hiếm nguồn cung khiến giá cả của thị trường BĐS Hà Nội tăng cao hơn so với thị trường BĐS miền Nam.
Tuy nhiên theo lộ trình, chỉ còn khoảng gần 1 tháng nữa, Thủ tướng Chính phủ sẽ kí phê duyệt đồ án mở rộng vùng Thủ đô tới năm 2030 và tầm nhìn năm 2050. “Nếu đồ án đó chính thức được thông qua sẽ là một cuộc “chạy đua” của tất cả các đại gia có tiềm năng đi trước đón đầu. Năm 2011, thị trường BĐS hứa hẹn sẽ sôi động”, ông Nguyễn Hữu Cường - chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Group Cường Phát - nhận định khi nói về xu hướng thị trường BĐS năm 2011.
Theo ông Cường, Nghị định 71 ra đời và thông tư 16 qui định chi tiết cũng như hướng dẫn thi hành luật nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8 đã tác động tới thị trường BĐS đặc biệt qui định rất rõ việc chuyển giao lại dự án của các chủ đầu tư cấp I. Theo đó, khi chuyển giao lại dự án, các chủ đầu tư cấp I phải lựa chọn chủ đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư cấp II có tiềm năng về tài chính, đủ mạnh để tiếp tục hoàn thành dự án đúng tiến độ, không để xảy ra tình trạng khi động thổ thì rầm rộ nhưng sau đó không có tiền thực hiện dự án dẫn tới nhiều trường hợp “bong bóng”, sốt “ảo” trong thị trường BĐS từ tháng 2 đến tháng 4/2010 vừa qua.
Thêm nữa, Nghị định 71 qui định chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm đến cùng đối với dự án kể cả những sản phẩm đủ điều kiện mua bán phải xây xong mới được bán. Các hợp đồng ở các dự án đủ điều kiện mua bán phải xong cơ sở hạ tầng, xong phần móng. Với những điều chỉnh cụ thể, minh bạch như trên, ông Cường tin tưởng: “Thị trường BĐS năm tới sẽ được cải thiện rất nhiều Nhờ nghị định 71 của Chính phủ”.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng khẳng định: “Trong thời gian tới, thị trường BĐS vẫn rất sôi động, giá vẫn lên, không thể xuống được”.
Theo ông Minh, chính sách về tiền sử dụng đất trong kinh doanh đầu tư BĐS sẽ tác động tới thị trường một cách thực tiễn hơn: “Khi đầu vào cao thì không thể bán giá hạ”. Thêm nữa, “Tốc độ tăng trưởng cứ 10 năm (2 nhiệm kỳ ĐH Đảng), GDP của cả nước lại tăng gấp đôi, phấn đấu 10 năm sau sẽ tăng gấp đôi nữa, thu nhập người dân được cải thiện, nhu cầu nhà ở sẽ tăng”, ông Minh hi vọng.
Ngoài ra, theo số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2009, 86,3% là nhà ở tạm và bán cố định, nhu cầu về an sinh nhà ở hiện rất lớn, chưa kể chuyện tăng dân số. Chính vì vậy, ông Minh cho rằng: Trong 5 - 10 năm tới, thị trường BĐS vẫn luôn thu hút nhà đầu tư (NĐT).
Trước đó, trả lời báo chí, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư cũng đánh giá: Trong tình hình hiện nay nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, do vậy nhà đầu tư không thể tạo "sóng" được. Kinh tế phục hồi sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. "Hy vọng thị trường sẽ "tan băng" trong khoảng giữa năm 2011".
Hiện tại, tình hình kinh tế lạm phát, tiền đồng suy yếu so với USD đã thu hút nhiều hơn du khách nước ngoài vào Việt Nam đầu tư. Trong 10/2010 khách du lịch đến Việt Nam đạt khoảng 4,1 triệu người, tăng 39,5% so với cùng kỳ năm 2009. Có tới 833 dự án mới đến từ Hà Lan, Hàn Quốc, Mỹ... theo báo cáo cho Bộ Kế hoạch & Đầu tư (MPI), số vốn đầu tư trong BĐS đăng ký chiếm tới 21,5% tổng vốn FDI.
Tổng kết ông Dane Moodie (Giám đốc Maketing và phát triển dự án công ty Colliers) đưa ra, giá đất trong quý 3, năm 2010 tăng 15% -30%. Trong 11 tháng đầu năm 2010, tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ trên thị trường BĐS tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đặc biệt, với chính sách sửa đổi pháp luật về nhà ở theo Điều 126 và pháp luật đất đai theo Điều 121 (01/0/2009) sẽ tạo điều kiện cho Việt kiều dễ dàng sở hữu nhà ở tại Việt Nam. “Việt kiều sẽ nhận thấy một cơ hội phát triển thực sự khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, bù đắp những thách thức và tiêu cực trong thị trường của nước họ", ông Dane Moodie nhận xét.
Văn phòng cho thuê thừa cung, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu
Nói về xu hướng BĐS trong thời gian tới, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết: Thị trường BĐS Hà Nội 2011 sẽ mạnh về phân khúc nhà ở, lý do chính là nguồn cung về nhà ở của chúng ta không đáp ứng được nhu cầu.
Theo TS. Tuyến: Phân khúc nhà ở cho những người có thu nhập trung bình, thu nhập cao trong thời gian qua cũng đã đáp ứng phần nào. Với giá BĐS “ngất ngưởng”, gần đây, giao dịch cũng không quá sôi động. Ngược lại, tại thị trường cho những người có thu nhập thấp hiện nay “cung” không đủ “cầu” vì người thu nhập thấp chưa có nhà ở chiếm số lượng rất lớn, trong khi đó, các nhà đầu tư kinh doanh vừa qua chỉ tập trung ở chung cư và nhà ở cao cấp do vốn quay vòng vốn nhanh. Hơn nữa, để đầu tư cho nhà ở cho người có thu nhập thấp, NĐT phải đòi hỏi sự hỗ trợ của Nhà nước và cơ chế ưu đãi về tín dụng cũng như cơ chế về miễn giảm tiền thuê đất.
Vừa rồi, chúng ta bắt đầu tái khởi động dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp do Vinaconex Xuân Mai đầu tư ở đường Ngô Thị Nhậm – Hà Đông. Nhưng chỉ bán ra 325 căn trong khi số người đăng kí lên tới hơn 2.000 người. Như vậy, có thể thấy, nhu cầu có thực cung mới chỉ đáp ứng được một phần.
Nắm bắt được thị trường, hiện nay một số hộ gia đình, cá nhân đã tự phát xây căn hộ chung cư mini. Vừa qua, Nghị định 71 của Nhà nước ban hành thay thế cho Nghị định 90 qui định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở, chính thức công nhận về mặt pháp lý cho gia đình cá nhân được đầu tư để bán chung cư mini. “Triển vọng của phân khúc mini rất khả quan bởi đáp ứng được nhu cầu thực sự hiện nay của những người có thu nhập thấp. Trên thực tế, chung cư mini trên thị trường hiện nay đều khép kín khoảng 40m2 và giá trị của nó cũng chỉ tầm 1 – 1,5 tỷ, mức giá này cũng rất phù hợp với người có thu nhập thấp” – TS. Tuyến nhận định.
Bên cạnh đó, khi nhà ở cho người có thu nhập thấp thiếu thì thị trường văn phòng cho thuê lại đối mặt với nguy cơ thừa “cung”.
Kết quả nghiên cứu mới nhất về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM của một số công ty tư vấn bất động sản cho thấy, phân khúc này sẽ chịu áp lực giảm giá trong thời gian đầu năm 2011.
Trong năm 2010, thị trường chứng kiến sự mở cửa của 620 phòng của khách sạn 5 sao - Hà Nội Grand Plaza và 386 phòng từ Crown Plaza. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục đến năm 2011, cùng với không gian văn phòng có sẵn thì sẽ tăng thêm 18% bằng việc mở cửa của Keangnam Hanoi Landmark Towers và EVN Towers.
"Một số dự án ở phía tây như: Keangnam HaNoi, Landmark Tower, Crown Plaza Complex, Handico Tower hoàn thành vào năm 2011 sẽ là nguồn cung lớn cho thị trường văn phòng. Sự dư một lượng cung lớn tồn tại ở các quận phía tây của Hà Nội sẽ tác động mạnh mẽ đến giá cả trong thời gian dài. 150.000 -200.000 m2 diện tích văn phòng mới đi vào hoạt động cũng sẽ tạo ra sức ép đối với giá thuê ở phía tây và khu trung tâm thành phố trong thời gian không ít hơn 24 tháng” – Công ty Knight Frank Việt Nam đã phân tích trong báo cáo mới đây.
Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng nhận định, thị trường Hà Nội những tháng đầu năm 2011 sẽ tiếp nhận thêm một số dự án đầu tư văn phòng hạng A tại khu vực các quận trung tâm và các quận phía Tây, cung cấp khoảng 214.000m2 sàn cho thị trường.
Từ đó, cho thuê văn phòng dài hạn đang và sẽ là một xu hướng mới đang phát triển trong năm 2011. Như một tất yếu của thị trường, rất nhiều chủ đầu tư đã giảm giá thuê cho những hợp đồng thuê nhà dài hạn, đây là xu hướng điển hình của thị trường và có lợi cho cả người cho thuê và người đi thuê. Dự kiến, giá thuê trong dài hạn biến động từ 1.200 - 3.200 USD cho mỗi m2 cho một hợp đồng và vào khoảng 2.5 - 26.5 USD/m2 mỗi tháng.
Còn tại TP.HCM, trong thời gian qua, phân khúc văn phòng hạng B và C vẫn được giao dịch sôi động với khoảng 23.800m2 sàn được đưa ra thị trường. Tổng diện tích sàn đang được sử dụng đối với văn phòng cho thuê hạng B và C hiện lên tới hơn 38.000m2. Tuy vậy, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá cho thuê văn phòng hạng A đã giảm 2,2% do sự cạnh tranh mạnh mẽ của phân khúc văn phòng cho thuê hạng B. Mức giá cho thuê trung bình hiện nay với văn phòng cho thuê hạng A là 36,7USD/m2.
Trong tương lai gần, dự báo sẽ có tổng diện tích cho thuê đưa vào sử dụng khoảng 251.100m2 trong cả năm 2010 và sẽ tiếp tục xu hướng phát triển tích cực trong ba năm tới. Tuy nhiên, giá cho thuê văn phòng trung bình ở tất cả các phân khúc được cho rằng sẽ không biến động hoặc sẽ giảm trong ngắn hạn dù nhu cầu tăng do cạnh tranh gay gắt trên thị trường.
Tiểu Phương
Đón đầu đồ án mở rộng Thủ đô
Có thể nói, đối với các doanh nghiệp và chủ đầu tư, 2 năm vừa qua là khoảng thời gian tương đối dài, bởi 244 đồ án qui hoạch và dự án xây dựng phải chờ đợi được phê duyệt cho phù hợp với đồ án chung qui hoạch vùng Thủ đô mở rộng từ năm 2030 và tầm nhìn tới năm 2050.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS HN tin tưởng: Thị trường BĐS năm tới sẽ được cải thiện rất nhiều nhờ nghị định 71 của Chính phủ. |
Tuy nhiên theo lộ trình, chỉ còn khoảng gần 1 tháng nữa, Thủ tướng Chính phủ sẽ kí phê duyệt đồ án mở rộng vùng Thủ đô tới năm 2030 và tầm nhìn năm 2050. “Nếu đồ án đó chính thức được thông qua sẽ là một cuộc “chạy đua” của tất cả các đại gia có tiềm năng đi trước đón đầu. Năm 2011, thị trường BĐS hứa hẹn sẽ sôi động”, ông Nguyễn Hữu Cường - chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Group Cường Phát - nhận định khi nói về xu hướng thị trường BĐS năm 2011.
Theo ông Cường, Nghị định 71 ra đời và thông tư 16 qui định chi tiết cũng như hướng dẫn thi hành luật nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8 đã tác động tới thị trường BĐS đặc biệt qui định rất rõ việc chuyển giao lại dự án của các chủ đầu tư cấp I. Theo đó, khi chuyển giao lại dự án, các chủ đầu tư cấp I phải lựa chọn chủ đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư cấp II có tiềm năng về tài chính, đủ mạnh để tiếp tục hoàn thành dự án đúng tiến độ, không để xảy ra tình trạng khi động thổ thì rầm rộ nhưng sau đó không có tiền thực hiện dự án dẫn tới nhiều trường hợp “bong bóng”, sốt “ảo” trong thị trường BĐS từ tháng 2 đến tháng 4/2010 vừa qua.
Thêm nữa, Nghị định 71 qui định chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm đến cùng đối với dự án kể cả những sản phẩm đủ điều kiện mua bán phải xây xong mới được bán. Các hợp đồng ở các dự án đủ điều kiện mua bán phải xong cơ sở hạ tầng, xong phần móng. Với những điều chỉnh cụ thể, minh bạch như trên, ông Cường tin tưởng: “Thị trường BĐS năm tới sẽ được cải thiện rất nhiều Nhờ nghị định 71 của Chính phủ”.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư kí Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng khẳng định: “Trong thời gian tới, thị trường BĐS vẫn rất sôi động, giá vẫn lên, không thể xuống được”.
Theo ông Minh, chính sách về tiền sử dụng đất trong kinh doanh đầu tư BĐS sẽ tác động tới thị trường một cách thực tiễn hơn: “Khi đầu vào cao thì không thể bán giá hạ”. Thêm nữa, “Tốc độ tăng trưởng cứ 10 năm (2 nhiệm kỳ ĐH Đảng), GDP của cả nước lại tăng gấp đôi, phấn đấu 10 năm sau sẽ tăng gấp đôi nữa, thu nhập người dân được cải thiện, nhu cầu nhà ở sẽ tăng”, ông Minh hi vọng.
Ngoài ra, theo số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2009, 86,3% là nhà ở tạm và bán cố định, nhu cầu về an sinh nhà ở hiện rất lớn, chưa kể chuyện tăng dân số. Chính vì vậy, ông Minh cho rằng: Trong 5 - 10 năm tới, thị trường BĐS vẫn luôn thu hút nhà đầu tư (NĐT).
Trước đó, trả lời báo chí, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư cũng đánh giá: Trong tình hình hiện nay nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, do vậy nhà đầu tư không thể tạo "sóng" được. Kinh tế phục hồi sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. "Hy vọng thị trường sẽ "tan băng" trong khoảng giữa năm 2011".
| Năm 2011, thị trường BĐS sẽ vẫn sôi động và giá sẽ không thể giảm. |
Hiện tại, tình hình kinh tế lạm phát, tiền đồng suy yếu so với USD đã thu hút nhiều hơn du khách nước ngoài vào Việt Nam đầu tư. Trong 10/2010 khách du lịch đến Việt Nam đạt khoảng 4,1 triệu người, tăng 39,5% so với cùng kỳ năm 2009. Có tới 833 dự án mới đến từ Hà Lan, Hàn Quốc, Mỹ... theo báo cáo cho Bộ Kế hoạch & Đầu tư (MPI), số vốn đầu tư trong BĐS đăng ký chiếm tới 21,5% tổng vốn FDI.
Tổng kết ông Dane Moodie (Giám đốc Maketing và phát triển dự án công ty Colliers) đưa ra, giá đất trong quý 3, năm 2010 tăng 15% -30%. Trong 11 tháng đầu năm 2010, tổng mức bán lẻ hàng hoá và dịch vụ trên thị trường BĐS tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đặc biệt, với chính sách sửa đổi pháp luật về nhà ở theo Điều 126 và pháp luật đất đai theo Điều 121 (01/0/2009) sẽ tạo điều kiện cho Việt kiều dễ dàng sở hữu nhà ở tại Việt Nam. “Việt kiều sẽ nhận thấy một cơ hội phát triển thực sự khi đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, bù đắp những thách thức và tiêu cực trong thị trường của nước họ", ông Dane Moodie nhận xét.
Văn phòng cho thuê thừa cung, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu
Nói về xu hướng BĐS trong thời gian tới, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết: Thị trường BĐS Hà Nội 2011 sẽ mạnh về phân khúc nhà ở, lý do chính là nguồn cung về nhà ở của chúng ta không đáp ứng được nhu cầu.
T.S Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường Đại học Luật HN: Thị trường BĐS Hà Nội 2011 sẽ mạnh về phân khúc nhà ở. |
Vừa rồi, chúng ta bắt đầu tái khởi động dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp do Vinaconex Xuân Mai đầu tư ở đường Ngô Thị Nhậm – Hà Đông. Nhưng chỉ bán ra 325 căn trong khi số người đăng kí lên tới hơn 2.000 người. Như vậy, có thể thấy, nhu cầu có thực cung mới chỉ đáp ứng được một phần.
Nắm bắt được thị trường, hiện nay một số hộ gia đình, cá nhân đã tự phát xây căn hộ chung cư mini. Vừa qua, Nghị định 71 của Nhà nước ban hành thay thế cho Nghị định 90 qui định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở, chính thức công nhận về mặt pháp lý cho gia đình cá nhân được đầu tư để bán chung cư mini. “Triển vọng của phân khúc mini rất khả quan bởi đáp ứng được nhu cầu thực sự hiện nay của những người có thu nhập thấp. Trên thực tế, chung cư mini trên thị trường hiện nay đều khép kín khoảng 40m2 và giá trị của nó cũng chỉ tầm 1 – 1,5 tỷ, mức giá này cũng rất phù hợp với người có thu nhập thấp” – TS. Tuyến nhận định.
Bên cạnh đó, khi nhà ở cho người có thu nhập thấp thiếu thì thị trường văn phòng cho thuê lại đối mặt với nguy cơ thừa “cung”.
Kết quả nghiên cứu mới nhất về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM của một số công ty tư vấn bất động sản cho thấy, phân khúc này sẽ chịu áp lực giảm giá trong thời gian đầu năm 2011.
Trong năm 2010, thị trường chứng kiến sự mở cửa của 620 phòng của khách sạn 5 sao - Hà Nội Grand Plaza và 386 phòng từ Crown Plaza. Xu hướng này sẽ còn tiếp tục đến năm 2011, cùng với không gian văn phòng có sẵn thì sẽ tăng thêm 18% bằng việc mở cửa của Keangnam Hanoi Landmark Towers và EVN Towers.
"Một số dự án ở phía tây như: Keangnam HaNoi, Landmark Tower, Crown Plaza Complex, Handico Tower hoàn thành vào năm 2011 sẽ là nguồn cung lớn cho thị trường văn phòng. Sự dư một lượng cung lớn tồn tại ở các quận phía tây của Hà Nội sẽ tác động mạnh mẽ đến giá cả trong thời gian dài. 150.000 -200.000 m2 diện tích văn phòng mới đi vào hoạt động cũng sẽ tạo ra sức ép đối với giá thuê ở phía tây và khu trung tâm thành phố trong thời gian không ít hơn 24 tháng” – Công ty Knight Frank Việt Nam đã phân tích trong báo cáo mới đây.
Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam cũng nhận định, thị trường Hà Nội những tháng đầu năm 2011 sẽ tiếp nhận thêm một số dự án đầu tư văn phòng hạng A tại khu vực các quận trung tâm và các quận phía Tây, cung cấp khoảng 214.000m2 sàn cho thị trường.
Từ đó, cho thuê văn phòng dài hạn đang và sẽ là một xu hướng mới đang phát triển trong năm 2011. Như một tất yếu của thị trường, rất nhiều chủ đầu tư đã giảm giá thuê cho những hợp đồng thuê nhà dài hạn, đây là xu hướng điển hình của thị trường và có lợi cho cả người cho thuê và người đi thuê. Dự kiến, giá thuê trong dài hạn biến động từ 1.200 - 3.200 USD cho mỗi m2 cho một hợp đồng và vào khoảng 2.5 - 26.5 USD/m2 mỗi tháng.
Còn tại TP.HCM, trong thời gian qua, phân khúc văn phòng hạng B và C vẫn được giao dịch sôi động với khoảng 23.800m2 sàn được đưa ra thị trường. Tổng diện tích sàn đang được sử dụng đối với văn phòng cho thuê hạng B và C hiện lên tới hơn 38.000m2. Tuy vậy, theo khảo sát của CBRE Việt Nam, giá cho thuê văn phòng hạng A đã giảm 2,2% do sự cạnh tranh mạnh mẽ của phân khúc văn phòng cho thuê hạng B. Mức giá cho thuê trung bình hiện nay với văn phòng cho thuê hạng A là 36,7USD/m2.
Trong tương lai gần, dự báo sẽ có tổng diện tích cho thuê đưa vào sử dụng khoảng 251.100m2 trong cả năm 2010 và sẽ tiếp tục xu hướng phát triển tích cực trong ba năm tới. Tuy nhiên, giá cho thuê văn phòng trung bình ở tất cả các phân khúc được cho rằng sẽ không biến động hoặc sẽ giảm trong ngắn hạn dù nhu cầu tăng do cạnh tranh gay gắt trên thị trường.
Tiểu Phương
Bình luận