Phân khúc Condotel - cơ hội hay thách thức?

Condotel là dạng khách sạn chung cư, hoặc khách sạn căn hộ mà tại đó mỗi đơn vị nhà ở có chủ sử hữu riêng. Đây là loại hình bất động sản mới, được phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây với tốc độ giao dịch đang tăng nhanh.

Condotel phát triển dựa trên sự phát triển lý tưởng về điều kiện tự nhiên, khí hậu biển thuận lợi và lượng khách du lịch cả trong nước lẫn quốc tế đang tăng nhanh. Nhiều thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế cũng tham gia vào phân khúc tiềm năng này đã tạo ra một hạ tầng lưu trú tốt, sánh tầm quốc tế tại các dự án Condotel.

Ông Lê Ngọc Tuấn - Vụ khách sạn Tổng cục Du Lịch Việt Nam nhận xét, sự khác biệt lớn nhất của condotel với căn hộ là quy mô dịch vụ. Dịch vụ của căn hộ thường ở mức tối thiểu, không sang trọng như tổ hợp condotel. Dự kiến mức tăng trưởng khách du lịch quốc tế ổn định trong thời gian tới cũng là điều kiện thuận lợi để đầu tư bất động sản du lịch.

Theo ông Tuấn, ngành du lịch đã bước đầu thành công trong việc thu hút mạnh mẽ các nguồn lực đầu tư của xã hội, đặc biệt là các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đầu tư vào các dự án xây dựng cơ sở lưu trú có quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.

Các condotel như Condotel Ariyana Furama‎, Condotel Phú Quốc, Condotel Vinpearl Nha Trang, Condotel Vinpearl Phú Quốc, Condotel Vinpearl Đà Nẵng, Condotel Grand World Phú Quốc, Olalani Đà Nẵng,.. đã và đang góp phần nâng sức hấp dẫn, sức lan tỏa và khả năng cạnh tranh của du lịch Việt Nam .

Đại diện Bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, một số dự án nghỉ dưỡng BĐS, mức lợi nhuận được chủ đầu tư cam kết cho người mua dao động trong khoảng 8 - 12%. Mức 12% là cam kết cao nhất cho đến thời điểm này khiến thị trường sôi sục hơn, khi chủ đầu tư khẳng định khách hàng sẽ thu hồi vốn trong khoảng 8 - 10 năm.

Trên thực tế, nếu chủ đầu tư không cam kết rõ ràng về thời gian trả lãi cũng như đáp ứng thời hạn thanh toán thì kỳ vọng của nhà đầu tư sẽ không được đáp ứng đầy đủ.

Tuy nhiên, để phát triển condotel, hạ tầng đang là thách thức lớn nhất, cùng đó là tính pháp lý và quy hoạch quản lý vận hành loại hình BĐS mới mẻ và tiềm năng này. Điều này cần có sự quan tâm của chính quyền các địa phương.

Ông Nguyễn Văn Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho rằng, một số hậu quả có khả năng xảy ra nếu cơ quan quản lý nhà nước không có giải pháp quản lý chặt chẽ việc đầu tư và sử dụng theo hình thức biệt thự và căn hộ du lịch đang có xu hướng gia tăng.

Đó là việc hình thành các đơn vị ở do chủ sở hữu có quyền ở được pháp luật quy định. Từ đó, áp lực khá lớn đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố, đặc biệt là tại những khu vực có tầm nhìn phát triển du lịch, dịch vụ, không có sự chuẩn bị về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khi số lượng người cư trú tăng đột biến.

Cùng với đó là nguy cơ phá vỡ quy hoạch đô thị do đây là những vị trí có ảnh hưởng cao về kiến trúc, cảnh quan đô thị; hoặc khu vực được quy hoạch đất phát triển du lịch. Về lâu dài, ảnh hưởng khá lớn đến diện mạo đô thị cũng như việc phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của thành phố - ông Nam cảnh báo. Do đó, cần quy trách nhiệm cụ thể của Chủ đầu tư, Chủ sở hữu, hình thức sở hữu (lâu dài hay có thời hạn) để đảm bảo theo đúng định nghĩa thuần túy là căn hộ du lịch.

Về vấn đề tài chính, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng vốn cho thị trường Condotel rất lớn, quy mô hàng ngàn tỷ đồng và thường là một ngân hàng thương mại chủ chốt thực hiện cấp tín dụng với điều kiện tín chấp hoặc thế chấp bằng chính dự án Condotel đó. Vì vậy, các quy định siết chặt tín dụng bất động sản từ cuối năm 2016 sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho thị trường Condotel.

Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê Condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường Condotel.

Hàng loạt cơ hội với những thuận lợi được mở ra nhưng cũng không hiếm các thách thức đang đợi phân khúc Condotel ở phía trước. Bởi vậy, kể cả các chủ đầu tư cũng như khách hàng cũng đều cần có những bước tính toán kỹ lưỡng để đạt hiệu quả kỳ vọng ở phân khúc BĐS mới mẻ này.

Theo dự đoán của các chuyên gia, Condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai. Trong bối cảnh đó, cơ chế pháp lý rõ ràng cho hình thức Condotel ven biển là vấn đề không còn nằm ở việc đi trước đón đầu mà là điều chỉnh thực trạng, xu thế phát triển của thị trường kinh doanh BĐS.

Ông Tạ Văn Tố, Tổng Giám đốc CEO Group cho rằng, các quy định pháp luật liên quan tới BĐS nghỉ dưỡng nói chung và Condotel ven biển nói riêng chưa thực sự đầy đủ, còn có những cách hiểu khác nhau và sự áp dụng khác biệt giữa các địa phương… Vì vậy, Chính phủ cần quan tâm điều chỉnh, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trong thời gian sớm nhất có thể, đặc biệt là các văn bản pháp luật về đất đai, BĐS nhằm tạo cơ chế thông thoáng, thu hút đầu tư cho dòng sản phẩm BĐS này, qua đó góp phần phát triển du lịch – ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.