Các dự án của Tập đoàn Mường Thanh liên tiếp xảy ra các sai phạm, mới đây nhất là việc bất chấp luật pháp, tự ý xây 104 căn hộ ở Đà Nẵng nhưng việc xử lý chậm trễ khiến nhiều người đặt câu hỏi về việc liệu có ai tiếp tay cho các sai phạm này hay không?
Phóng viên VTC News đã có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Trọng Quyết - Trưởng Văn phòng luật sư An Phước về vấn đề này.
Thưa ông, việc chủ đầu tư tự ý biến toàn bộ khu nhà giữ xe, nhà trẻ tại Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ cao cấp Sơn Trà (Đà Nẵng) thành 104 căn hộ để bán, theo luật, chủ đầu tư sẽ bị xử lý như thế nào?
Mường Thanh Sơn Trà "dính" nhiều sai phạm
Theo mô tả trên phương tiện thông tin đại chúng, chủ đầu tư của dự án Tổ hợp khách sạn Mường Thanh và căn hộ cao cấp Sơn Trà đã tự ý biến toàn bộ khu nhà xe, nhà trẻ thành 104 căn hộ để bán, thực hiện giao dịch bất động sản khi chưa đảm bảo thủ tục quy định.
Ngày 26/9/2016, Thanh tra Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng đã ra quyết định xử phạt về hành vi trên nhưng chủ đầu tư dự án vẫn tiếp tục vi phạm.
Hành vi vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng trên đây của chủ đầu tư có thể bị xử lý theo quy định tại khoản 8, khoản 9, khoản 10 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013, cụ thể: Bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng, bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng (nếu có).
Nếu hành vi vi phạm của chủ đầu tư không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được... bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng...
Video: Bảo vệ Mường Thanh uống rượu say đánh người
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Ngoài ra, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần áp dụng tình tiết tăng nặng theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 10 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 để xác định chính xác chế tài đối với chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, do chủ đầu tư đã tự ý bán 104 căn hộ xây dựng sai phép cho người mua nên hành vi này có thể bị xử lý theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định 121/2013/NĐ-CP (mức xử phạt từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng),
Vậy, các khách hàng mua căn hộ này sẽ gặp rủi ro gì?
Về mặt pháp lý, việc các khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ xây dựng trái phép vô hiệu tại thời điểm ký kết do đối tượng của hợp đồng không được phép giao dịch.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Trong trường hợp này, khách hàng có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả tiền hoặc khởi kiện ra Tòa án để buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền và/hoặc yêu cầu cơ quan quản lý nhà nước hỗ trợ giải quyết.
Như đã phân tích trên, do chủ đầu tư tự điều chỉnh thiết kế và xây dựng không đúng giấy phép, toàn bộ các căn hộ xây dựng trái giấy phép sẽ không được Nhà nước thừa nhận tính pháp lý, trừ khi chủ đầu tư được phê duyệt điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Trường hợp chủ đầu tư không được phê duyệt điều chỉnh giấy phép xây dựng, có hai trường hợp xảy ra:
Thứ nhất, cơ quan chức năng yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ hoặc cưỡng chế phá dỡ công trình. Trong trường hợp này, khách hàng mất đi “căn hộ”, bị chiếm dụng vốn trong thời gian dài và thiệt hại về thời gian, chi phí để thu hồi quyền lợi.
Thứ hai, cơ quan chức năng không phê duyệt điều chỉnh và cũng không xử lý hậu quả vi phạm (thực tế đang diễn ra tại nhiều dự án). Trường hợp này, chủ đầu tư vẫn sẽ cố tình hoàn thiện công trình, khách hàng vẫn sẽ nhận nhà để ở (không hợp pháp) nhưng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận đối với căn hộ, không có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện các quyền luật định về quyền sở hữu căn hộ, trong đó có quyền thế chấp, chuyển quyền sở hữu căn hộ cho người khác.
Hiện nay, các sai phạm về việc chuyển đổi mục đích sử dụng sai so với thiết kế diễn ra rất nhiều, theo ông, đâu là lý do khiến tình trạng này phổ biến như vậy?
Theo tôi, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất, do ý thức chấp hành pháp luật của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, đơn vị giám sát rất kém. Đây là nguyên nhân đầu tiên và trực tiếp dẫn đến tình trạng trên.
Thứ hai, một dự án đầu tư xây dựng chịu sự giám sát của rất nhiều cơ quan ban ngành từ trung ương đến địa phương, như UBND xã/phường, UBND quận/huyện, thanh tra xây dựng, Sở xây dựng, Bộ Xây dựng và Cục quản lý cạnh tranh (nếu có).
Ngoài ra, dự án còn theo dõi, “giám sát” của người dân địa phương và khách hàng. Vì vậy, nếu dự án có sai phạm thì cơ quan chức năng chắc chắn sẽ phải biết và biết rất nhanh chóng.
Theo quy định hiện hành về xử lý việc thi công trái phép, cơ quan chức năng có quyền yêu cầu ngay lập tức tạm ngừng thi công, tước giấy phép xây dựng và yêu cầu phá dỡ công trình. Tuy nhiên, giai đoạn xử lý vi phạm thường được kéo dài để chủ đầu tư có thời gian đàm phán, khắc phục hậu quả để giảm mức độ vi phạm.
Thứ ba, do mức xử phạt hành chính (phạt tiền, xử phạt bổ sung) còn thấp, quy định của pháp luật lại đưa ra nhiều lựa chọn để khắc phục hậu quả cho nhà đầu tư khi có sai phạm nên chưa đủ tính răn đe, ngăn ngừa.
Một dự án nhà chung cư hoặc nhà hỗn hợp hay tổ hợp khách sạn có giá trị lên tới hàng trăm, thậm chí là hàng nghìn, chục nghìn tỷ đồng. Trước khi chủ đầu tư tự ý điều chỉnh thiết kế, tôi cho rằng họ đã xác định rõ, đặt lên bàn cân những cái có thể được, có thể mất khi thực hiện. Và, vì nguồn lợi từ việc tự điều chỉnh thiết kế có thể thu được gấp hàng trăm, thậm chí hàng nghìn lần mức xử lý, nên đó có thể là lý do để nhiều chủ đầu tư sẵn sàng thực hiện.
Thời gian qua, Mường Thanh vi phạm rất nhiều, ông có đánh giá gì về vấn đề này? Liệu có ai đứng sau tiếp tay cho những sai phạm này không?
Nhiều dự án của Mường Thanh vi phạm các quy định về xây dựng trong thời gian qua, gây ảnh hưởng đến người mua nhà, thậm chí đến các chủ đầu tư dự án khác (việc vi phạm quy định về xây dựng có thể làm giảm tối đa chi phí xây dựng, giá thành sản phẩm và tăng tính cạnh tranh).
Tôi cho rằng, chỉ cần các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiên quyết thực hiện đúng quy định của luật, không tạo cơ chế cho các chủ đầu tư, việc vi phạm này sẽ không còn phổ biến.
Từ thực tế tái diễn sai phạm nhiều lần đến việc không kịp thời phát hiện sai phạm, trì hoãn việc xử lý vi phạm... cho phép dư luận có quyền nghi ngờ bất kỳ chủ đầu tư nào (thực hiện hành vi vi phạm, tái phạm nhiều lần, ở nhiều dự án) có sự bao che, tiếp tay của cơ quan công quyền.
Để lập lại trật tự, kỷ cương trong hoạt động quản lý nhà nước về xây dựng, đầu tư kinh doanh bất động sản, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần vào cuộc để xử lý nghiêm vụ việc tại Đà Nẵng, làm rõ nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân từ hệ thống pháp luật để kiến nghị giải pháp khắc phục; đồng thời xác minh có hay không thế lực dung túng, bao che cho các sai phạm của chủ đầu tư để dư luận được biết.
Bình luận