Giải mã sức nóng bất động sản khu Đông TP.HCM gần tuyến Metro

(VTC News) - Hơn 19 km của tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) hiện hình và đang chạy đua tiến độ hoàn thành để có thể đi vào hoạt động trong năm 2018 đã thực sự thổi một sức nóng cho thị trường BĐS khu Đông Sài Gòn bừng sáng.

Khoảng mười năm trước, nghĩ mua nhà, người Sài Gòn choáng ngợp bởi giấc mơ Phú Mỹ Hưng. Giờ đây, tâm thức của nhiều người khi chọn một nơi an cư phải là quận 2, quận 9, Thủ Đức. Họ ví von, khu Đông như một công chúa ngủ quên bỗng choàng tỉnh bởi các “hoàng tử bất động sản” mà nụ hôn ngọt ngào nhất chính là tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên và hàng loạt dự án giao thông thuận tiện. Nhưng, thực tế là...

Phép thử hạ tầng từ… một cơn mưa

Thức dậy từ 5 giờ 30 mỗi sáng, chị Hồ Ngọc Liêu tất tả với việc đánh thức các con. Nhà ở phường Phước Long B, quận 9, làm việc ở trung tâm thành phố, chị phải tranh thủ chở các con đến trường và đi làm sớm để tránh kẹt xe.

Chị Liêu giải thích, khoảng thời gian từ 7 giờ đến 8 giờ sáng mỗi ngày, đoạn đường từ cầu Rạch Chiếc đến cầu Sài Gòn thường xảy ra kẹt xe. Dù rằng, tuyến đường xa lộ Hà Nội đã được mở rộng hơn rất nhiều so với 10 năm trước đây.

Từ câu chuyện thường nhật của chị Liêu, theo ghi nhận thực tế, chỉ tính riêng quãng đường trên, đã có hàng chục dự án bất động sản cao tầng đang triển khai dọc theo tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên. Phóng tầm mắt đi bốn hướng là những tòa cao ốc chung cư đang mọc lên ngày một nhiều. Cần cẩu dự án thắp đèn sáng đêm…

hinh 1

Trận mưa ngày 15/9/2015 khiến giao thông ở khu Đông gần như đình trệ. Thời điểm này, trung vào quý IV/2015, cả khu Đông chiếm gần một nửa lượng giao dịch căn hộ của tổng số 10.300 căn hộ toàn thành phố. Ảnh: Thanh Nhã

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, chỉ trong quý IV/2015, toàn TP.HCM có 10.300 căn hộ được giao dịch. Trong đó gần một nửa là ở các dự án bất động sản khu Đông. Toàn thành phố đang có hơn 1.000 dự án bất động sản được triển khai, dự kiến của CBRE đến 2017, chỉ riêng khu vực quận 2 và quận 9, nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%.

Cũng bị hấp dẫn vì tính hiện đại, khả năng sinh lợi cao, anh Hồ Quang Phương, quê Khánh Hòa chọn quận 9 để mua một ngôi nhà để ở. Sau gần 10 năm an cư lạc nghiệp, anh phát hiện ra mỗi lần người nhà có bệnh thì vẫn phải vào các bệnh viện uy tín ở trung tâm thành phố.

“Thực tế, ở các quận 2, quận 9 và Thủ Đức bao năm qua vẫn chưa có một bệnh viện chuyên khoa nào để chúng tôi đến giải quyết các vấn đề sức khỏe. Metro chưa thấy, xe buýt thì cũ, thời gian và tuyến đường ít thuận lợi. Và như vậy chúng tôi vẫn phải di chuyển bằng xe máy, chen chúc với dòng người đông đúc”, anh Phương cho biết.

IMG_0768

Khu Đông như một công chúa ngủ quên bỗng choàng tỉnh bởi các “hoàng tử bất động sản” mà nụ hôn ngọt ngào nhất chính là tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên - Ảnh: T.C

Cách đây chưa lâu, cơn mưa chiều ngày 15/9/2015 đã khiến gần như tất cả các con đường dẫn về khu Đông đều kẹt cứng những hàng xe. Đến gần nửa đêm, tình trạng giao thông ùn ứ trên mới được giải tỏa. Nhớ lại sự cố giao thông chỉ đến từ một cơn mưa, anh Phương cho biết thêm:

“Trận mưa là phép thử cho mật độ dân số của khu Đông. Đêm đó, tôi phải thuê khách sạn cho các con ngủ, đến sáng mới về nhà vì ai cũng mệt mỏi phần vì kẹt xe, phần vì nước ngập. “Sức đề kháng” của một đô thị chỉ vì một cơn mưa mà đảo lộn thì các nhà quy hoạch nên tính toán kĩ hơn”.

Giá nhà đất lên, doanh nghiệp nhảy vào

Gần mười năm nay, khu Đông trở mình mạnh mẽ nhờ các dự án giao thông, giúp tăng khả năng kết nối các khu vực khác của thành phố. Từ đó giá trị sử dụng đất cũng tăng lên đáng kể. Đó là tuyến đường đại lộ Võ Văn Kiệt, xa lộ Hà Nội được mở rộng, đường cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đường nối cầu Phú Mỹ với khu Nam Sài Gòn, đại lộ Phạm Văn Đồng kết nối khu Đông với khu Tây Bắc… Và, đặc biệt là mạch máu giao thông Metro Bến Thành – Suối Tiên.

Chỉ tính đến năm 2020, theo báo cáo của UBND TP.HCM, vốn đầu tư hạ tầng cho khu Đông lên tới 250 ngàn tỷ đồng từ 11 dự án.

Trong một lần trao đổi với phóng viên, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc, trưởng phòng nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam cho biết, kể từ khi có dự án Metro, giá đất khu vực quận 2, quận 9, Thủ Đức đã tăng khoảng 10%. Ngoài ra, tại các khu vực chỉ đi bộ hai phút đến Metro, giá đất đã tăng từ 25% đến 30%.

Như vậy, hiệu quả sử dụng đất tốt hơn, giá trị đất cũng đã cao hơn cho khu vực từng được xem là chậm phát triển của thành phố.

IMG_1568

Những căn hộ và trung tâm thương mại quá gần với tuyến Metro trên cao liệu có chịu nổi tiếng ồn, tiếng rít xé gió của loại phương tiện hiện đại này? 

Trong bối cảnh đó, để đón đầu Metro, hàng loạt nhà phát triển bất động sản tìm đến khu Đông để đầu tư. Đơn cử như VinGroup, NovaLand, Đại Quang Minh…

Mới đây, ngày 11/9, Hung Thinh Corp đã cho ra mắt dự án căn hộ Moon Light ở đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức. Như vậy với dự án mới này, lấy ngã tư Bình Thái vẽ bán kính một km, tập đoàn này đã có ba dự án căn hộ.

Cụ thể: ngày 20/3, Hung Thinh Corp chào hàng dự án 9View Apartment ở đường Tăng Nhơn Phú, phường Phước Long B, quận 9 với quy mô 690 căn hộ. Trước tết nguyên đán, tập đoàn này cũng đã kịp trình làng một dự án khác của mình là Lavita Garden ngay vị trí nhà ga số 10 tuyến Metro Bến Thành – Suối Tiên.

Trong bức tranh tổng thể về thị trường đó, có thể thấy nguồn cung căn hộ giá phù hợp (trên dưới một tỷ đồng/căn) khơi lại hi vọng sở hữu nhà của rất nhiều gia đình trẻ.

Trái lại, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2, các báo cáo cho thấy giá đất đã hơn 3.000 USD/mét vuông. Tuy nhiên giá tiền này nhanh chóng bị ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM hoài nghi.

Theo ông Châu, giá một mét vuông đất ở Thủ Thiêm đã chạm ngưỡng 140 triệu đồng từ rất lâu.

Giải pháp cho đô thị khu Đông

Trao đổi với phóng viên, Thạc sĩ Nguyễn Việt Khoa, nhà bình luận kinh tế và là giảng viên đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, áp lực lên hạ tầng, xã hội của các dự án bất động sản là có thật.

Video: Sẽ đấu giá bất động sản của bầu Kiên để thu hồi 79 tỉ đồng

Chuyên gia Nguyễn Việt Khoa nhận định thêm, đến nay, có thể thấy phần lớn các dự án cao ốc chung cư đều chưa có nhiều người ở. Tuy nhiên chuyện kẹt xe, thiếu các cơ sở y tế hay trường học chất lượng cao để đáp ứng nhu cầu mật độ dân số lớn là một bài toán cho quy hoạch đô thị.

 
Trong bức tranh tổng thể về thị trường đó, có thể thấy nguồn cung căn hộ giá phù hợp (trên dưới một tỷ đồng/căn) khơi lại hi vọng sở hữu nhà của rất nhiều gia đình trẻ.

Lượng cung căn hộ lớn dẫn tới thị trường bất động sản dễ thiếu lành mạnh, vì các nhà đầu tư, đầu cơ còn người tiếp cận là dân có thu nhập trung bình rất khó sở hữu. Bên cạnh đó, nếu nhu cầu ở được đáp ứng thì khu Đông sẽ có thêm hàng triệu người nữa. Áp lực dân số kéo theo nhiều vấn đề xã hội khác phải lo như kẹt xe, y tế, giáo dục…

Ông Khoa đề xuất, thành phố nên rà soát lại các dự án để điều chỉnh quy hoạch. Ví dụ như dự án nào trong khu vực đông dân, chậm triển khai thì nên thu hồi, nhường lại cho các nhà phát triển dự án có uy tín, có tiềm lực tài chính... Một số dự án đang xin giấy phép thì nên xem xét kĩ trước khi cấp hoặc không cấp để sử dụng quỹ đất xây dựng bệnh viện, trường học, khu vui chơi giải trí cho người dân…

“Ngoài ra, theo tôi mật độ khu Tây Bắc vẫn còn thưa, thành phố nên đầu tư hạ tầng về hướng này để giãn dân. Bên cạnh đó là sự phát triển đồng bộ của các đô thị lân cận để làm vệ tinh cho thành phố", ông Khoa nói.

Đồng tình quan điểm trên, Kiến trúc sư Phạm Tuấn Khanh, giảng viên trường Đại học Kiến trúc TP.HCM cho biết, quy hoạch một đô thị là việc “đau đầu” không chỉ ở Việt Nam mà còn ở bất kì nước nào trên thế giới. Trong rất nhiều giải pháp quy hoạch thì Metro là một lựa chọn tốt, tiện lợi, an toàn.

Theo thiết kế, tuyến đường sắt đô thị Bến Thành – Suối Tiên có công suất vận chuyển 186 ngàn lượt hành khách mỗi ngày, sẽ được đưa vào hoạt động năm 2018. Đến năm 2002, phương tiện này vận chuyển gấp ba lần số lượng hành khách trên và đến năm 2040, khoảng một triệu lượt người mỗi ngày di chuyển bằng tàu điện Metro.

Trước khi có tuyến Metro, có lẽ người dân sẽ tiếp tục thức dậy sớm tránh kẹt xe, hay chạy vào các bệnh viện chuyên khoa ở trung tâm… nếu các giải pháp đồng bộ về quy hoạch chưa được triển khai và dự án vẫn ồ ạt đổ về khu Đông.

Video: Sài Gòn ngập sâu, khách Tây mang phao ra phố bơi lội

Thanh Nhã
Bình luận