Rất nhiều người đang mong chờ ngân hàng bơm tiền vào thị trường bất động sản để làm sống lại thị trường này. Tuy nhiên, liệu cứ bơm tiền vào là có thể làm sống lại thị trường đã đứng yên một năm nay?
Số tiền mà thị trường bất động sản cần, theo phân tích của TS Trần Kim Chung - Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, hiện dư nợ cho vay bất động sản vẫn xoay quanh con số khoảng 200 nghìn tỷ đồng trong hệ thống ngân hàng, với lãi suất 20%/năm thì mỗi năm doanh nghiệp trả khoảng 40 ngàn tỷ đồng tiền lãi.
Đặt trường hợp thị trường có 200 nghìn tỷ đồng, liệu thị trường có được giải thoát hay không?
Theo tính toán, giá bất động sản ở thời điểm này đang... gần chạm đáy. Sở dĩ nói đến từ “gần”, vì như phân tích của GS-TSKH Đặng Hùng Võ, thời gian qua trên thị trường có những dự án đã giảm mức 26 triệu đồng/m2 về mức 17-18 triệu đồng/m2. Nhưng mức giá này đã phải là mức giá để “gặp” người mua hay không thì không ai có thể khẳng định cả.
Nhà đầu tư đang bị mắc kẹt. Nhưng, GS.TS Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, nếu mua để tiêu dùng thì thực sự thời điểm này mua là thích hợp: “Những dự án có vị trí địa lý, hạ tầng thuận lợi thì sẽ không giảm giá hơn nữa nên mua lúc này hay chờ lúc khác cũng vậy thôi. Giá nhà sẽ chỉ tiếp tục giảm ở những nơi thiếu các yếu tố thuận lợi cho môi trường sống và làm việc”. Đây cũng là quan điểm của ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
Theo chia sẻ của ông Mai, thời điểm này là "cơ hội rất tốt cho người tiêu dùng và rủi ro cho nhà đầu tư, dự án đó hoàn toàn có thể bị lỗ nếu bán ở mức giá đó". Mức giá mà ông Mai nói đến ở đây là giá bất động sản thị trường Hà Nội đã xuống tới 30% - 40% ở những khu vực hạ tầng còn chưa hoàn thiện, xa trung tâm. Những dự án có vị trí đắc địa, “ăn theo” hạ tầng đã được hoàn thiện hầu như vẫn giữ được giá và chỉ giảm chút ít.
Trong khi đó, giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã “chạm đáy”. Thị trường ghi nhận những đợt giảm giá sâu của 80% các dự án, giá bán hiện đã cận kề với suất đầu tư ban đầu của chủ đầu tư.
Nhưng vì sao các dự án vẫn gần như nằm im, thị trường không nhúc nhích? Nhiều chủ đầu tư đang "hoan hỉ" rằng, ngân hàng hạ lãi suất cho vay thì người có nhu cầu sẽ mạnh dạn vay tiền để mua nhà. Có điều, trong các động thái giảm lãi suất cho vay, ngân hàng vẫn chưa ưu ái cho bất động sản.
Vì sao ngân hàng không chịu “mở hầu bao”? Chia sẻ tại Hội thảo "Tìm vốn cho thị trường bất động sản" cuối tuần qua, PGS. TS Nguyễn Thị Mùi nguyên thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia, Hiệu trưởng trường Nhân lực Ngân hàng TMCP Công thương (Vietinbank) cho biết, là bởi chính sách tài khóa chặt chẽ đang được thực thi, dòng vốn được chủ trương hướng vào sản xuất. Bên cạnh đó, hạn mức tăng trưởng tín dụng cho từng ngân hàng 2012 cao nhất chỉ 17%, có nhóm là 0% nên các ngân hàng phải cân nhắc đầu tư vào đâu để mức độ rủi ro có thể chấp nhận được và có thể nhanh chóng thu hồi. Nếu “hào phóng” cho vay bất động sản thì có khả năng nhiều ngân hàng tăng trưởng quá hạn mức và sẽ bị ngân hàng nhà nước “tuýt còi”, đưa vào danh sách “đen” và bị kiểm soát.
Theo phân tích của bà Mùi: “Trong bối cảnh vĩ mô bất ổn, lạm phát cao thì những động thái chính sách này là hợp lý. Tuy nhiên tôi cho rằng cùng với những tín hiệu tốt lên của kinh tế vĩ mô, thời gian tới động thái chính sách sẽ khác. Riêng cho vay bất động sản cần cân nhắc xem xét đúng mức vấn đề này. Ngân hàng không phải không muốn cho vay BĐS, những dự án tốt, nhanh chóng ra sản phẩm sạch thì các ngân hàng vẫn đang cố gắng xử lý , cho vay để bản thân doanh nghiệp bán được sản phẩm, trả được gốc và lãi cho ngân hàng. Các ngân hàng đều ý thức được việc nếu đóng cửa thì sản phẩm của doanh nghiệp sẽ luôn luôn dở dang, doanh nghiệp không tồn tại được và nợ xấu ngân hàng sẽ tiếp tục cao”.
Bên cạnh đó, cũng phải tính đến việc người dân đã mặn mà với các khoản vay lãi suất chấp nhận được để đầu tư bất động sản hay chưa? Và nhu cầu của người dân bằng bao nhiêu phần trăm so với nguồn cung hàng hóa trên thị trường?
Hiện nay, thị trường đang tồn tại nghịch lý là giao dịch giảm nhưng nguồn cung lại tăng lên đáng kể. Có hai yếu tố tác động quan trọng đến sự dồi dào của nguồn cung hàng hóa hiện nay: Phần lớn nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay nằm trong các dự án hoặc đã huy động vốn từ khách hàng để thực hiện dự án. Vì vậy, bắt buộc triển khai dự án. Mặt khác, do nhu cầu thị trường sụt giảm, dẫn đến nhà ở trong các dự án đã triển khai bị tồn đọng, cộng với số lượng nhà ở được bổ sung từ trong các dự án đã triển khai bị tồn đọng, cộng với số lượng nhà ở được bổ sung từ các dự án mới khiến cho nguồn cung hàng hóa của thị trường hiện nay đang dồi dào.
Từ thực tế này, khó có thể khẳng định cứ bơm tiền là có thể giải phóng được thị trường!
Trúc Dân/ VnMedia
Bình luận